Crédit immobilier senior : votre capacité d’emprunt à la retraite

À la retraite, ou bientôt, vous voulez savoir si une banque vous prêtera, combien, et sur quelle durée. Avec 2 800 € de pension, la mensualité admise est de 980 € : de 79 000 € sur 8 ans à 130 000 € sur 15 ans, aux taux de juillet 2026 et avec une assurance à 0,65 %. Ce qui décide du montant, c’est la durée, pas votre âge. Voici le calcul, à 62 ans et à 70 ans, puis les deux endroits où les textes vous donnent de l’air.

Une banque peut-elle refuser à cause de votre âge ?

Le code de la consommation dit sur quoi un prêt s’accorde : la banque évalue votre solvabilité, à partir des informations relatives « aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs » et « aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers ». C’est la liste que donne le texte, et l’âge n’y figure pas. Les décisions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur le crédit immobilier posent deux critères : un taux d’effort, c’est-à-dire un taux d’endettement, de 35 % au plus, et 25 ans au plus. Elles ne contiennent ni le mot « âge », ni « retraite », ni « pension ».

Il n’existe pas de droit au crédit : une banque reste libre de refuser. Mais un refus ne peut pas se fonder sur votre seul âge ; il se fonde sur vos revenus et vos charges, et c’est sur eux que se prépare le dossier. Ce qui borne réellement votre prêt n’est pas une règle de droit : c’est l’âge auquel vous paierez la dernière mensualité, que chaque établissement peut fixer pour lui-même, et les bornes des contrats d’assurance. Sur nos dossiers, une fin de prêt à 75 ans passe partout ; 80 ans est la limite que nous voyons, et les bornes des garanties sont dans notre guide de l’assurance de prêt après 60 ans. Demandez la sienne à la banque au premier rendez-vous.

Que retient la banque de vos revenus de retraite ?

Le cadre définit le revenu qui sert au calcul : « le revenu net avant impôt », calculé à partir de votre revenu net global fiscal, minoré des revenus exceptionnels, ceux qui « ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente ». Une pension de retraite, de base, complémentaire ou de réversion, est l’inverse : stable, versée chaque mois. Elle entre dans le calcul, sans décote prévue par le texte ; si une banque en applique une, c’est sa politique, pas une règle. Les revenus fonciers sont le seul cas où le texte prévoit une décote, sur le revenu brut avant abattements et charges, « afin de refléter le risque locatif », à un niveau que chaque banque fixe. Et le texte inclut « le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit » : si le bien a une surface qui permet d’en louer une partie, une chambre ou un étage indépendant, et que c’est votre projet réel, dites-le à la banque, ces loyers entrent dans le calcul, avec la décote. Trois conditions : un projet de location réel, des loyers déclarés, et la vérification que le règlement de copropriété ou le bail le permettent. Le plafond de 35 % s’applique à vous comme à tout emprunteur, assurance comprise (notre guide du taux d’endettement de 35 %).

Si vous n’êtes pas encore parti : le taux d’effort se mesure sur les revenus « appréciés à l’octroi », et le code demande au prêteur de tenir compte, « dans la mesure du possible », des événements pouvant survenir pendant le prêt ; il cite une hausse du taux, pas le départ en retraite. Que la banque calcule sur la pension à venir est une pratique à vérifier. La question à poser dès le premier échange : la banque calcule-t-elle sur votre salaire d’aujourd’hui ou sur votre pension de demain, et sur quel document ? Votre relevé de carrière et l’estimation de votre future pension y répondent d’avance.

Combien pouvez-vous emprunter ? Le calcul à 62 ans et à 70 ans

À 62 ans, avec une assurance à 0,65 % : sur 15 ans, la même pension finance 129 903 € ; sur 10 ans, 95 235 €, soit 27 % de moins. Passer de 0,34 % à 0,65 % de cotisation sur 15 ans fait passer le capital de 134 509 € à 129 903 €, soit 3,4 % de moins. Sur cet exemple, la durée pèse huit fois plus que l’assurance sur ce que vous pouvez emprunter.

Lisez la figure en positif : la durée est le levier qui reste actionnable, 14 708 € de plus entre 10 et 12 ans. Le même calcul à partir d’un salaire est dans notre guide du salaire pour emprunter 300 000 €. Faites poser ce calcul avec vos chiffres.

Pourquoi le taux d’usure compte-t-il plus sur une durée courte ?

Le taux tout compris de votre prêt, le TAEG, inclut l’assurance quand la banque l’exige : le code y range « les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ». Et ce TAEG ne peut pas dépasser un plafond, le taux d’usure, fixé chaque trimestre par durée : 4,07 % sous 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans, seuils en vigueur jusqu’au 30 septembre 2026 (tableau complet dans nos taux immobiliers). Plus la durée est courte, plus le plafond est bas, et plus une même cotisation pèse dans le TAEG.

Relisez le tableau : à 62 ans, les deux dossiers passent sous 4,57 %. À 70 ans sur 8 ans, le dossier passe à 0,34 % d’assurance et ne passe plus à 1,30 % : 5,65 % face à un plafond de 4,07 %, sur nos hypothèses, elle le dépasse. C’est la cotisation, pas votre âge, qui peut devenir le plafond : et elle se négocie.

Vos leviers, dans l’ordre. Allonger la durée, qui peut faire changer de plafond (10 ans au lieu de 8, c’est 4,57 % au lieu de 4,07 %). Choisir un autre assureur que la banque, et changer de contrat à tout moment, sans condition d’âge (la loi Lemoine), en comparant son prix (ce que coûte l’assurance de prêt). À deux, répartir la part assurée de chacun. Mettre une épargne en garantie, en complément d’une assurance allégée (section suivante). Et vérifier que la garantie décès couvre jusqu’à votre dernière mensualité (notre guide de l’assurance après 60 ans). La banque doit vous dire le plafond de votre prêt : « les prêteurs doivent porter à la connaissance des emprunteurs les seuils de l’usure correspondant aux prêts qu’ils leur proposent ». Si le taux tout compris approche du plafond, demandez à la banque le calcul avec et sans l’assurance : ce chiffre dit sur quel levier agir.

Votre crédit relais compte-t-il dans les 35 % ?

Vendre pour acheter plus petit passe souvent par un crédit relais, l’avance faite sur le bien que vous vendez. Depuis le 1er janvier 2024, le cadre du HCSF sort ce crédit relais du calcul du taux d’effort tant que l’avance ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, une fois retiré le capital qu’il reste à rembourser dessus ; et le remboursement de son capital ne compte pas dans les charges du calcul. Concrètement, l’avance ne vient pas manger le plafond de 35 % qui finance votre nouveau logement. Exemple : un bien mis en vente estimé 300 000 €, avec 20 000 € restant à rembourser, vaut 280 000 € nets ; un crédit relais de 200 000 € fait une quotité de 71 %, sous la limite du texte. Le montant avancé, la durée du relais et la valeur retenue pour votre bien : demandez-les à la banque avant le compromis, ils figureront ensuite dans l’offre.

Quelles garanties pour le prêt, et lesquelles peuvent alléger l’assurance ?

Trois garanties possibles. L’hypothèque, sur le bien acheté ou sur un bien déjà payé ; pour un bien existant, la garantie prise sur le bien au moment de la vente s’appelle depuis le 1er janvier 2022 une hypothèque légale spéciale, le nom qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers. Le nantissement, une épargne mise en garantie, contrat d’assurance vie compris. Le cautionnement, quand un organisme ou une personne se porte garant (les mots du prêt sont dans notre vocabulaire du prêt immobilier). Une banque peut accepter une de ces garanties en complément d’une assurance allégée : c’est un accord au cas par cas, pas un droit. Si vous proposez une épargne en garantie, demandez par écrit quelle part de l’assurance elle remplace et à quelle hauteur elle doit rester immobilisée. La contrepartie est réelle : une épargne nantie est indisponible pendant la durée du prêt.

Ce qui fait pencher la banque : ce que nous relevons sur nos dossiers

Le texte dit que la banque regarde vos revenus, votre épargne et vos actifs ; voici ce qui pèse le plus, sur nos dossiers. Présentez tout votre patrimoine, l’épargne déjà constituée en premier, assurance vie et plan d’épargne retraite compris : la banque s’y intéresse, et transférer ces contrats chez elle est une contrepartie qui se négocie. Un ratio hypothécaire favorable, c’est-à-dire un prêt faible par rapport à la valeur du bien, pèse vraiment. Un apport d’au moins 20 %, c’est bien. Faites jouer la relation de vos enfants : une banque qui vous accueille sans compte chez elle s’intéresse aussi à leurs besoins de financement, et cela se dit au premier rendez-vous.

Autre montage, quand le projet est aussi de transmettre : acheter en démembrement, vous en usufruit (vous habitez le bien ou en percevez les loyers), vos enfants en nue-propriété. À votre décès, l’usufruit s’éteint et ils deviennent pleins propriétaires, sans impôt sur cette réunion. La valeur de chaque part se calcule chez le notaire ; nous montons l’opération avec lui : parlez-nous de votre projet.

Le prêt viager hypothécaire : comment ça marche ?

Le code de la consommation le définit : un prêt consenti à une personne physique, « sous forme d’un capital ou de versements périodiques », garanti par une hypothèque sur un bien « à usage exclusif d’habitation », dont le remboursement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur « ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété », c’est-à-dire si vous vendez le bien ou en donnez la nue-propriété. Dans la formule de base, sans remboursement périodique des intérêts, ceux-ci se capitalisent chaque année : à 5 % par an, la dette double en 14 ans. La protection : elle de l’emprunteur ou de ses ayants droit « ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du terme » ; si elle est inférieure, la différence revient à l’emprunteur ou à ses héritiers, qui peuvent aussi la régler et garder le bien.

Vos questions

Faut-il un apport plus important à la retraite ?

Ni la loi ni le HCSF ne fixent d’apport minimum (notre guide de l’apport personnel). Sur nos dossiers, un apport d’au moins 20 % fait la différence ; si vous vendez pour racheter, le produit de la vente joue ce rôle : dites-le d’entrée, avec l’estimation de votre bien.

Nous empruntons à deux avec un écart d’âge : comment ça se calcule ?

Vos deux revenus s’additionnent, et le plafond de 35 % se calcule sur le total. La part assurée de chacun se choisit : demandez comment la répartition joue sur la cotisation, et si la durée proposée se cale sur l’âge du plus âgé. Les effets de cette répartition sont dans notre guide de la quotité d’assurance emprunteur.

Que devient le prêt si je décède avant la fin ?

Avec une assurance, l’assureur rembourse la banque à hauteur de la part assurée : le bien reste à vos héritiers et les mensualités s’arrêtent (notre guide de la garantie décès). Sans assurance, la dette entre dans la succession, et vos héritiers choisissent : solder la dette ou vendre le bien.

Puis-je moduler ou suspendre mes échéances si ma pension baisse ?

Selon votre contrat : suspendre les échéances quelques mois (la suspension de crédit immobilier), ou moduler la mensualité en cours de prêt (la mensualité d’un prêt de 200 000 €).

Ce qu’on fait pour vous

Nous posons le calcul avec vos chiffres, taux tout compris face au plafond de chaque durée, puis nous mettons 14 banques en concurrence sur votre dossier, en étude sous 24 h ; la réponse leur appartient. Notre simulation d’assurance emprunteur compare 120 assurances. Réservez un échange avec notre expert en financement : rendez-vous sous 24 h, gratuit, sans engagement, en ligne.

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Mis à jour le 18 septembre 2026. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé ; textes cités dans leur version en vigueur à cette date. Hypothèses de l’exemple : pension de 2 800 € par mois, 3,20 % sur 8, 10, 12 et 15 ans et 3,30 % sur 20 ans (barèmes de juillet 2026, la moyenne de 15 ans servant aux durées plus courtes faute de moyenne publiée), assurance à 0,34 %, 0,65 % ou 1,30 % par an du capital emprunté ; TAEG calculés selon la méthode actuarielle du code (article R314-3) ; sur ces hypothèses, un point de cotisation ajoute environ 1,86 point de TAEG sur 8 ans. Seuils de l’usure du troisième trimestre 2026.

Sources

Les règles de droit citées dans cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même. Les calculs sont les nôtres, à partir des hypothèses écrites dans l’encadré.

• Article L313-16 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (Légifrance) : le crédit n’est accordé qu’après une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur.
• Article R313-14 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (Légifrance) : les informations sur lesquelles se fonde l’évaluation de la solvabilité, « aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs » et « aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers », et la prise en compte, « dans la mesure du possible », des événements pouvant survenir pendant le prêt ; le mot « âge » est absent des articles R313-13 à R313-16.
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : taux d’effort de 35 % au plus et durée de 25 ans au plus (article 1er) ; les crédits relais hors du champ de la décision (article 3) ; le revenu défini comme « le revenu net avant impôt », les revenus fonciers, « y compris le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit », retenus en brut avec une décote « afin de refléter le risque locatif », le taux d’effort apprécié sur les revenus « appréciés à l’octroi », et le capital d’un prêt relais « exclu des charges annuelles d’emprunt » (article 4). Les mots « âge », « retraite » et « pension » n’y figurent pas.
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 18 décembre 2023, en vigueur le 1er janvier 2024 (Légifrance) : l’article 4 bis, les crédits relais « dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 %, sont exclus du calcul du taux d’effort », et la définition de la quotité de financement.
• Article L311-1 du code de la consommation, version en vigueur du 23 février 2017 au 20 novembre 2026 (Légifrance) : au 16°, la définition du crédit relais.
• Article L314-6 du code de la consommation, version en vigueur du 1er juillet 2016 au 20 novembre 2026 (Légifrance) : le prêt usuraire, dont le taux effectif global excède « de plus du tiers » le taux effectif moyen du trimestre précédent pour des opérations de même nature.
• Article R314-4 du code de la consommation, version en vigueur du 1er octobre 2016 au 20 novembre 2026 (Légifrance) : au 3°, « les coûts d’assurance et de garanties obligatoires » compris dans le TAEG.
• Article R314-3 du code de la consommation, version en vigueur du 1er octobre 2016 au 20 novembre 2026 (Légifrance) : le TAEG calculé actuariellement, selon la méthode des intérêts composés.
• Article D314-17 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (Légifrance) : « les prêteurs doivent porter à la connaissance des emprunteurs les seuils de l’usure correspondant aux prêts qu’ils leur proposent ».
• Avis du 26 juin 2026 relatif à l’application des articles L. 314-6 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier concernant l’usure, JORF n° 0150 du 28 juin 2026 (Légifrance) : les taux effectifs moyens du deuxième trimestre 2026 et les seuils de l’usure applicables à compter du 1er juillet 2026 pour les prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans (3,05 % et 4,07 %) et de 10 ans à moins de 20 ans (3,43 % et 4,57 %).
• Taux de l’usure du troisième trimestre 2026 (Banque de France) : les mêmes seuils, dans la présentation de la Banque de France.
• Article 225-1 du code pénal, en vigueur depuis le 1er septembre 2022 (Légifrance) : l’âge parmi les critères de la discrimination.
• Article 225-2 du code pénal, en vigueur depuis le 29 janvier 2017 (Légifrance) : au 1°, le refus de « la fourniture d’un bien ou d’un service ».
• Article L315-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (Légifrance) : la définition du prêt viager hypothécaire, « sous forme d’un capital ou de versements périodiques », sur un bien « à usage exclusif d’habitation », remboursable au décès « ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété », avec la variante à remboursement périodique des seuls intérêts.
• Article L315-15 du code de la consommation, section « Plafonnement de la dette », en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (Légifrance) : la dette « ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du terme », et la différence versée à l’emprunteur ou à ses héritiers.
• Article 2402 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 (Légifrance) : au 2°, l’hypothèque légale spéciale de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble.
• Article 2355 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 (Légifrance) : la définition du nantissement.
• Article 2288 du code civil (Légifrance) : la définition du cautionnement.
• Article L132-10 du code des assurances, en vigueur depuis le 19 décembre 2008 (Légifrance) : la police d’assurance donnée en nantissement, par avenant ou par acte soumis aux articles 2355 à 2366 du code civil.
• Article 578 du code civil (Légifrance) : l’usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».
• Article 1133 du code général des impôts, en vigueur depuis le 1er juillet 1979 (Légifrance) : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » lorsqu’elle a lieu par le décès de l’usufruitier.

Ces règles et ces chiffres évoluent : toutes les sources ci-dessus ont été relues le 18 septembre 2026, les articles des codes dans leur version en vigueur à cette date. Les constats de pratique (âge de fin de prêt à 75 ou 80 ans, apport de 20 %, épargne transférée, relation des enfants) viennent de nos dossiers, relevés en septembre 2026 : ce ne sont pas des règles. Les seuils de l’usure changent chaque trimestre ; ceux cités sont applicables jusqu’au 30 septembre 2026, et les TAEG du tableau sont calculés par nous sur les hypothèses de l’encadré. Les taux de 3,20 %, 3,30 % et 3,43 % et l’assurance à 0,34 % par an sont les hypothèses de nos pages sur les taux immobiliers et sur la capacité d’emprunt ; les cotisations de 0,65 % et 1,30 % sont les milieux des fourchettes de contrat individuel relevées dans notre guide de l’assurance de prêt après 60 ans, pas des barèmes.