Il faut environ 4 500 € de salaire net par mois pour emprunter 300 000 € sur 25 ans, 5 100 € sur 20 ans et 6 200 € sur 15 ans, assurance comprise. Ces montants s’entendent pour l’ensemble du foyer : à deux, chacun peut n’en apporter que la moitié. Voici le détail du calcul, et surtout les trois critères que le salaire seul ne suffit pas à remplir.
En bref
- Sur 25 ans : 4 500 € nets par mois pour le foyer, avec une mensualité de 1 576 €.
- Sur 20 ans : 5 100 € nets, pour une mensualité de 1 794 €.
- Sur 15 ans : 6 200 € nets, pour une mensualité de 2 186 €.
- Ces salaires supposent aucun autre crédit en cours : un simple crédit auto de 250 € par mois exige environ 715 € de salaire en plus.
La réponse tout de suite : le salaire nécessaire selon la durée
Toutes les banques partent de la même règle : votre mensualité de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Pour un capital emprunté de 300 000 €, voici ce que cela donne concrètement selon la durée choisie.
| Durée du prêt | Mensualité (assurance comprise) | Salaire net mensuel requis |
|---|---|---|
| 15 ans | 2 186 € | 6 200 € |
| 20 ans | 1 794 € | 5 100 € |
| 25 ans | 1 576 € | 4 500 € |
Hypothèses : taux de 3,20 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026. Ces montants sont indicatifs : votre taux réel dépendra de votre profil, de votre apport et de la banque retenue.
Trois précisions pour lire ce tableau correctement, parce que chacune change la conclusion que vous pouvez en tirer.
- Il s’agit du salaire net avant impôt. C’est le montant qui figure sur votre fiche de paie avant le prélèvement à la source, pas ce qui arrive sur votre compte après impôt. Les banques raisonnent sur ce chiffre-là.
- Le chiffre vaut pour l’ensemble du foyer. Si vous empruntez à deux, vos deux salaires s’additionnent. Personne n’a besoin de gagner 4 500 € à lui seul : le couple, si.
- 300 000 €, c’est le capital emprunté, pas le prix du bien. Votre apport s’y ajoute pour former le budget total, et les frais d’acquisition (ce qu’on appelle couramment les frais de notaire) viennent en plus. Le prix du bien que vous pouvez viser est donc différent du montant du prêt.
Si votre projet porte sur un autre montant ou une autre durée, notre simulateur refait ce calcul en quelques secondes avec vos propres chiffres.
D’où viennent ces chiffres : la règle des 35 % expliquée simplement
Le taux d’endettement, c’est la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de vos crédits. La limite de 35 % n’est pas une habitude commerciale que chaque banque appliquerait à sa façon : c’est une norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, l’autorité qui encadre le crédit immobilier en France. Elle s’impose aux banques, tout comme la durée maximale de 25 ans pour un prêt immobilier classique.
Le calcul est plus simple qu’il n’y paraît. Prenez la mensualité, divisez-la par 0,35 : vous obtenez le revenu exigé. Sur 25 ans, la mensualité de 1 576 € divisée par 0,35 donne environ 4 500 €. C’est exactement ainsi que les chiffres du tableau ont été obtenus, et c’est ainsi que la banque vérifiera votre dossier.
Un point échappe à beaucoup de candidats à l’achat : le calcul inclut l’assurance emprunteur. La mensualité qui compte pour les 35 % n’est pas celle du prêt seul, mais celle du prêt plus l’assurance. À montant emprunté égal, une assurance chère peut donc faire basculer un dossier du bon au mauvais côté de la limite. Nous y revenons plus bas, car c’est aussi un levier pour faire passer un dossier juste.
Quels revenus entrent dans le calcul ? Les salaires nets, d’abord. Les primes et les commissions comptent si elles sont régulières : les banques les moyennent en général sur les deux ou trois dernières années. Les revenus locatifs sont retenus en partie seulement, pour tenir compte du risque de vacance. Les pensions reçues s’ajoutent ; celles que vous versez se déduisent. Ce qui pose problème, ce n’est pas la nature du revenu, c’est l’absence d’historique : un revenu variable démontré sur trois ans pèse plus lourd qu’une augmentation obtenue le mois dernier.
Pour le détail complet de la règle, ses exceptions et la façon de calculer votre propre taux, lisez notre guide du taux d’endettement à 35 %.
Le salaire ne fait pas tout : les trois autres critères examinés
Atteindre le salaire du tableau est nécessaire, mais pas suffisant. La banque examine trois autres éléments, et chacun peut bloquer un dossier qui semblait passer sur le papier. À l’inverse, bien préparés, ces trois éléments peuvent faire accepter un dossier limite.
Les crédits en cours : le poste qui change tout
Le plafond de 35 % couvre toutes vos mensualités de crédit, pas seulement le futur prêt immobilier. Un crédit auto, un prêt étudiant, un crédit renouvelable, un paiement en plusieurs fois qui court encore : tout s’additionne. Chaque euro de mensualité existante vient se loger dans la même enveloppe que votre prêt immobilier, et la réduit d’autant.
L’exemple à retenir
Un crédit auto de 250 € par mois vous oblige à gagner environ 715 € nets de plus chaque mois pour conserver la même capacité d’emprunt (250 € divisés par 0,35). Autrement dit, cette voiture ne coûte pas 250 € par mois à votre projet immobilier : elle coûte presque le triple en salaire exigé.
Voici l’effet de ce même crédit auto sur le salaire requis pour emprunter 300 000 €, à chaque durée :
| Durée du prêt | Salaire requis sans autre crédit | Salaire requis avec un crédit auto de 250 €/mois |
|---|---|---|
| 15 ans | 6 200 € | ≈ 6 915 € |
| 20 ans | 5 100 € | ≈ 5 815 € |
| 25 ans | 4 500 € | ≈ 5 215 € |
Hypothèses : mêmes conditions que le premier tableau : taux de 3,20 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026, montants indicatifs.
La conclusion pratique est simple : si vous avez l’épargne pour solder un crédit à la consommation avant de déposer votre dossier, faites-le, même si cela réduit votre apport. Dans la plupart des cas, la capacité d’emprunt récupérée dépasse largement l’apport sacrifié. Et si vous ne pouvez pas le solder, mentionnez-le d’emblée : un crédit découvert par la banque à la lecture de vos relevés fait plus de dégâts que le crédit lui-même.
L’apport : ce que la banque attend en plus du salaire
Le salaire répond à la question « pouvez-vous rembourser chaque mois ? ». L’apport répond à une autre question : « le projet tient-il debout au départ ? ». Les deux sont examinés séparément, et un excellent salaire ne compense pas toujours un apport inexistant.
Concrètement, la plupart des banques attendent que votre apport couvre au moins les frais d’acquisition : droits payés à l’État, rémunération du notaire, frais de garantie du prêt. Ces frais ne sont en général pas financés par le crédit, parce qu’ils ne correspondent à aucune valeur récupérable si le bien devait être revendu. Un apport qui va au-delà de ces frais joue ensuite un second rôle : il réduit le montant à emprunter, rassure la banque sur votre capacité à mettre de côté, et se traduit souvent par un taux mieux négocié.
Emprunter sans apport reste possible, mais c’est l’exception : la banque le réserve aux dossiers par ailleurs irréprochables, souvent jeunes, avec des revenus en progression et des comptes parfaitement tenus. Pour savoir combien prévoir selon votre situation, notre guide de l’apport personnel détaille ce que les banques attendent réellement, profil par profil.
Le reste à vivre : le filtre que personne n’anticipe
Le reste à vivre, c’est ce qui demeure sur votre compte chaque mois une fois la mensualité payée. C’est le deuxième filtre des banques, et il fonctionne indépendamment des 35 % : un dossier peut respecter le plafond d’endettement et être refusé parce que ce qui reste ne suffit pas à faire vivre le foyer.
Ce filtre dépend de la composition de votre famille. À revenus égaux, une personne seule dispose d’un reste à vivre confortable là où une famille avec trois enfants peut se retrouver sous le seuil exigé par la banque. C’est pour cela que deux ménages au même salaire et au même taux d’endettement peuvent recevoir deux réponses différentes. Les charges régulières entrent aussi en compte : une pension versée, un loyer conservé pour un logement gardé en parallèle, des frais de transport importants.
Aux niveaux de salaire dont nous parlons ici, ce filtre passe le plus souvent sans difficulté pour un couple sans enfant ou avec un enfant. Il devient déterminant pour les familles nombreuses et pour les foyers qui gardent de grosses charges fixes. Le fonctionnement précis, les seuils pratiqués et la façon de calculer le vôtre sont détaillés dans notre article sur le reste à vivre.
Emprunter 300 000 € à deux : le cas le plus courant
À ce niveau d’emprunt, la plupart des dossiers se construisent à deux, et c’est logique : les salaires du tableau valent pour le ménage entier. Sur 25 ans, les 4 500 € nets requis peuvent venir de deux salaires de 2 250 € chacun. Deux revenus ordinaires ouvrent donc la porte d’un emprunt que peu de personnes seules peuvent porter.
La répartition entre les deux n’a pas besoin d’être égale. Ce qui compte pour la banque, c’est le total du foyer et la stabilité de chaque revenu. Deux contrats stables valent mieux qu’un gros salaire et un revenu incertain : en cas de coup dur sur l’un, l’autre continue de porter une partie de la mensualité, et les banques valorisent cet amortisseur dans leur analyse.
Trois points méritent votre attention avant de signer à deux.
- La stabilité des deux contrats est examinée. Un CDI hors période d’essai est la référence, mais un CDD renouvelé, un statut de fonctionnaire ou une activité indépendante avec plusieurs bilans se défendent très bien. Si l’un des deux revenus est jugé trop incertain, la banque peut calculer sur un seul : le dossier reste possible, mais les chiffres changent.
- Vous êtes solidaires de la totalité. Emprunter à deux ne signifie pas devoir chacun sa moitié : chaque co-emprunteur est responsable de l’ensemble du prêt. Pas besoin d’être mariés ni pacsés pour emprunter ensemble, mais cette solidarité mérite d’être comprise avant la signature, pas après.
- L’assurance se répartit entre vous deux. Chacun est couvert pour une part du prêt, appelée quotité : la répartition se choisit à la signature. Couvrir chacun à hauteur de la totalité protège au maximum mais coûte plus cher ; une répartition ajustée aux revenus de chacun est souvent le bon compromis. Notre simulation d’assurance emprunteur permet d’estimer le coût selon la répartition choisie.
Un dernier mot pour les couples dont un seul membre travaille : le dossier se traite alors comme celui d’un emprunteur seul, avec un revenu unique face aux salaires du tableau, même si les deux signent. Les leviers qui suivent y prennent d’autant plus d’importance.
Cinq leviers si votre salaire est un peu juste
1. Allonger la durée
C’est le levier le plus immédiat : passer de 15 à 25 ans fait tomber le salaire requis de 6 200 € à 4 500 €. La contrepartie est réelle : plus la durée s’allonge, plus les intérêts versés sur la vie du prêt augmentent. Mais pour un dossier qui bute sur le plafond des 35 %, c’est souvent ce qui sépare un refus d’un accord. Et rien ne vous interdit de rembourser plus vite ensuite : une clause de modulation des échéances, ou la suppression des indemnités de remboursement anticipé négociée à la signature, vous laisse cette liberté sans avoir à vous engager dessus.
2. Solder les petits crédits avant de déposer le dossier
Le tableau plus haut l’a montré : un crédit auto de 250 € par mois relève le salaire exigé d’environ 715 €. Si votre épargne le permet, solder ce type de crédit avant le dépôt du dossier est presque toujours gagnant, même au prix d’un apport réduit. Faites le calcul dans les deux sens avant de trancher, ou faites-le faire : c’est typiquement le genre d’arbitrage où un regard extérieur évite une erreur coûteuse.
3. Travailler l’assurance emprunteur
Puisque l’assurance entre dans le calcul des 35 %, une assurance moins chère à garanties équivalentes abaisse la mensualité totale, donc le salaire requis. Vous n’êtes pas obligé de prendre le contrat proposé par la banque : la loi vous permet de choisir un autre assureur dès la signature, et d’en changer à tout moment ensuite, sans frais. Sur un dossier limite, ce poste se travaille avant le dépôt, pas après.
4. Faire jouer la concurrence entre banques
Le plafond de 35 % est commun à toutes les banques, mais tout le reste varie : le taux proposé, la façon de compter vos primes, l’appétit pour votre profil, l’exigence d’apport. Le même dossier peut être refusé dans un établissement et accepté dans un autre, à des conditions différentes. Solliciter plusieurs banques en parallèle n’est pas un manque de loyauté : c’est la façon normale d’obtenir les bonnes conditions, et c’est exactement ce que notre accompagnement fait pour vous.
5. Viser la marge de dérogation si vous achetez pour la première fois
Les banques ont le droit de dépasser les règles de 35 % et de 25 ans pour une partie de leurs dossiers, et cette marge est en priorité orientée vers les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Si c’est votre situation et que le reste du dossier est solide (comptes bien tenus, épargne régulière, situation professionnelle stable), vous êtes précisément le profil que la banque peut faire passer au-dessus de la limite. Cette porte ne s’ouvre pas toute seule : il faut la demander, et la demander au bon interlocuteur.
Faites le calcul avec vos chiffres
Les montants de cet article donnent l’ordre de grandeur, mais votre situation ne ressemble exactement à aucun tableau : votre taux dépendra de votre profil, vos crédits en cours décalent le résultat, votre apport modifie le montant à emprunter. Notre simulateur fait le calcul complet avec vos chiffres : salaire, crédits, apport, durée, et vous obtenez votre capacité réelle en quelques minutes.
Si le résultat est juste, ou si vous voulez simplement obtenir les meilleures conditions, notre accompagnement met plusieurs banques en concurrence sur votre dossier et active les leviers décrits plus haut au bon moment. L’étude est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds : vous ne payez rien tant que votre financement n’est pas obtenu.
Vos questions
Quel salaire pour emprunter 300 000 € seul ?
Les mêmes montants que pour un couple : 4 500 € nets par mois sur 25 ans, 5 100 € sur 20 ans, 6 200 € sur 15 ans. La règle des 35 % s’applique aux revenus du foyer, quel que soit le nombre d’emprunteurs. Seul, un unique salaire doit donc porter la totalité, ce qui rend ce niveau d’emprunt exigeant pour une personne seule.
Le salaire s’entend avant ou après impôt ?
Avant impôt. Les banques raisonnent sur le salaire net avant prélèvement à la source, celui qui figure sur votre fiche de paie à la ligne « net à payer avant impôt sur le revenu ». Ce montant est plus élevé que ce qui arrive sur votre compte, ce qui joue en votre faveur dans le calcul.
Peut-on emprunter 300 000 € avec un crédit auto en cours ?
Oui, mais le salaire requis augmente : pour une mensualité auto de 250 €, comptez environ 715 € de revenus en plus, soit par exemple 5 215 € au lieu de 4 500 € sur 25 ans. Si votre épargne le permet, solder ce crédit avant de déposer le dossier est souvent la meilleure opération, même si votre apport en sort réduit.
L’assurance emprunteur est-elle comprise dans ces calculs ?
Oui. Les mensualités du tableau incluent une assurance estimée à 0,34 % par an du capital initial, car c’est la mensualité totale, assurance comprise, que la banque compare à vos 35 %. Votre tarif réel dépendra de votre âge et de votre état de santé : le comparer avant la signature peut abaisser la mensualité totale, et donc le salaire exigé.
Mis à jour le 6 août 2026. Les taux retenus dans les calculs sont ceux des barèmes bancaires de juillet 2026. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Sources
Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : la règle des 35 % de revenus maximum et des 25 ans de durée.
- Décision du HCSF du 18 décembre 2023 (Légifrance) : la mise à jour de 2023 : apport précisé, prêts relais sortis du calcul.
- La mesure du HCSF expliquée sur economie.gouv.fr : la même règle en langage simple, avec la marge de souplesse de 20 %.
Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.