Taux d’endettement 35 % : le calcul exact des banques

35 % : c’est la part maximale de vos revenus que les banques acceptent de voir partir dans vos crédits, assurance comprise. Cette limite décide, à elle seule, du montant que vous pouvez emprunter. Voici comment calculer votre taux d’endettement exactement comme une banque le fait : avec les bons revenus, les bonnes charges, et rien d’autre.

D’où vient la règle des 35 %

Le plafond de 35 % n’est pas une habitude bancaire : c’est une règle officielle. Elle a été fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, ou HCSF, l’autorité qui surveille le système financier français. D’abord publiée comme simple recommandation, elle est devenue juridiquement contraignante en 2022. Concrètement, une banque qui ne la respecte pas s’expose à des sanctions. Ce n’est donc pas un point que votre conseiller peut ignorer pour vous faire plaisir.

Avant cette règle, la référence du marché était le tiers des revenus : le fameux 33 %. Ce repère n’a pas disparu. Dans la pratique, beaucoup de banques y voient toujours la zone de confort d’un dossier, et lisent le 35 % comme une limite haute, pas comme une cible : entre 33 et 35 %, un dossier passe, mais il se défend.

La règle tient en deux limites. Première limite : vos charges de crédits ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, en comptant l’assurance emprunteur dans la mensualité. Deuxième limite : la durée du prêt ne peut pas dépasser 25 ans. Ce détail sur l’assurance est important, car beaucoup de calculs faits à la maison l’oublient : la banque, elle, ne l’oublie jamais.

Dernier point à comprendre : 35 %, c’est un plafond, pas un objectif. La banque regarde aussi ce qui vous reste pour vivre une fois la mensualité payée. Un dossier peut donc être refusé en dessous de 35 % si le reste à vivre est jugé trop juste, notamment avec des revenus modestes ou une famille nombreuse.

La formule exacte, celle que les banques utilisent

La formule est simple, mais chaque mot compte. « Toutes les mensualités de crédits » signifie vraiment toutes : le futur prêt immobilier, mais aussi le crédit auto, le crédit à la consommation, le paiement en plusieurs fois qui court encore. « Pensions versées » désigne les pensions alimentaires que vous payez à la suite d’une séparation. Et « revenus nets avant impôt », c’est votre salaire net avant le prélèvement à la source, pas ce qui arrive sur votre compte après impôt.

En pratique, le calcul se fait deux fois. D’abord votre taux d’endettement actuel, avec vos crédits en cours : il montre votre situation de départ. Ensuite votre taux futur, en ajoutant la mensualité du prêt immobilier visé, assurance comprise : c’est celui-là que la banque compare au plafond de 35 %. C’est aussi celui-là qui détermine votre capacité d’emprunt.

Ce qui compte dans vos revenus

Toutes les rentrées d’argent ne se valent pas aux yeux d’une banque. Le principe général : un revenu compte s’il est stable, régulier et durable. Voici comment chaque type de revenu est traité.

Le salaire net avant impôt

C’est la base du calcul. Prenez la ligne « net à payer avant impôt sur le revenu » de votre bulletin de paie. Ce n’est ni le brut, ni le montant viré sur votre compte : c’est entre les deux. En CDI hors période d’essai, ce salaire est retenu en entier. En CDD, en intérim ou en période d’essai, la banque demandera un historique pour juger de la régularité de vos revenus. Pour les indépendants, c’est la moyenne des revenus des derniers exercices qui sert de référence, pas le chiffre du dernier bon mois.

Les primes et la part variable

Un treizième mois prévu par votre contrat ou votre convention collective compte : il est garanti. Les primes variables, elles, ne comptent que si elles se répètent. La banque les moyenne sur vos dernières années de bulletins de paie, et plus votre ancienneté est grande, plus cette moyenne est solide à ses yeux. Une prime exceptionnelle touchée une seule fois ne sera pas retenue. Si votre rémunération dépend beaucoup du variable, préparez vos bulletins sur plusieurs années : c’est l’historique qui fera la différence, pas vos explications.

Les revenus locatifs : comptés en partie seulement

Si vous percevez des loyers, ne les comptez pas en entier. La décote est prévue par le texte : l’article 4 de la décision du HCSF du 29 septembre 2021 retient les revenus locatifs pour leur montant brut, avant abattements fiscaux et charges, et dit qu’« il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif ». Seul le niveau de la décote est laissé à chaque banque : en pratique courante, les loyers sont retenus à environ 70 % de leur montant, pour couvrir les périodes sans locataire, les charges et la fiscalité qui pèsent sur ces revenus. Le pourcentage exact varie d’un établissement à l’autre, mais l’ordre de grandeur reste le même : comptez vos loyers aux deux tiers environ, jamais à 100 %.

Les autres revenus : au cas par cas

Une pension alimentaire que vous recevez peut compter si elle est fixée par un jugement et si elle a encore plusieurs années devant elle. Les allocations familiales sont traitées de façon très variable : certaines banques les retiennent quand les enfants sont jeunes, d’autres les écartent parce qu’elles s’arrêteront avant la fin du prêt. Une pension d’invalidité, enfin, est lue très différemment d’une banque à l’autre : certaines la retiennent comme un revenu à part entière, parce qu’elle est stable et versée durablement, d’autres ne la comptent que pour partie. C’est un cas que nous détaillons dans notre guide du prêt immobilier avec un arrêt maladie. Le plus prudent, pour tous ces revenus : bâtissez votre calcul sans eux, et considérez comme un bonus tout ce qu’une banque acceptera d’ajouter.

Ce qui compte dans vos charges

Côté charges, la règle est plus simple et plus stricte : tout ce qui est un remboursement de crédit ou une pension versée entre dans le calcul.

• La future mensualité du prêt immobilier, assurance emprunteur comprise. C’est la charge principale du calcul.
• Toutes les mensualités de crédits en cours : crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable, prêt étudiant, autre prêt immobilier déjà en place.
• Les paiements en plusieurs fois et les locations avec option d’achat : une voiture en LOA (location avec option d’achat, la formule où vous louez le véhicule avant de pouvoir l’acheter) est très souvent comptée comme un crédit.
• Les pensions alimentaires que vous versez, fixées par un jugement.

Un piège classique : le crédit renouvelable ouvert « au cas où » et jamais utilisé. Même sans solde à rembourser, il inquiète les banques, parce qu’il représente de l’argent que vous pouvez dépenser du jour au lendemain. Beaucoup demandent sa clôture avant d’accorder le prêt. Si vous en avez un qui dort, fermez-le avant de déposer votre dossier : c’est gratuit et cela nettoie votre profil.

Ce qui ne compte pas dans le calcul

C’est la partie qui surprend le plus, et celle qui fait faire le plus d’erreurs de calcul à la maison. Trois grandes catégories de dépenses restent en dehors du taux d’endettement, et un crédit en particulier.

• Le loyer que vous quittez. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaîtra au moment de l’achat. Il n’entre donc pas dans le calcul du taux futur. Attention à la nuance : si vous restez locataire et achetez un bien pour le louer, votre loyer, lui, continue, et la banque le comptera dans vos charges.
• Vos impôts. Ni l’impôt sur le revenu, ni la taxe foncière n’entrent dans la formule. C’est cohérent : le calcul se fait sur le revenu avant impôt, donc l’impôt n’apparaît nulle part.
• Vos charges courantes. Électricité, courses, téléphone, abonnements, essence, assurance auto, cantine des enfants : rien de tout cela n’entre dans le taux d’endettement.
• Votre crédit relais, sous condition. Si vous vendez un bien pour en acheter un autre, le crédit relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % est exclu du calcul du taux d’effort (article 4 bis, ajouté par la décision du HCSF du 18 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2024). La quotité est le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû.

Ces dépenses ne comptent pas dans le taux, mais elles ne disparaissent pas de l’analyse pour autant. Elles reviennent par une autre porte : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Une banque peut accepter un taux d’endettement de 35 % pour un dossier confortable, et refuser le même taux pour un foyer dont le reste à vivre serait trop serré. Les deux notions se complètent, et nous leur avons consacré un article dédié au reste à vivre.

Le calcul pas à pas, sur un cas concret

Prenons un exemple complet : vous gagnez 3 000 € nets avant impôt par mois, et vous remboursez un crédit auto de 200 € par mois. Voici le calcul, dans l’ordre où une banque le ferait.

1. Calculez votre plafond de charges. 35 % de 3 000 €, cela fait 1 050 €. C’est le montant total que l’ensemble de vos crédits ne doit pas dépasser chaque mois, assurance comprise.
2. Retirez vos crédits en cours. Sur ces 1 050 €, le crédit auto occupe déjà 200 €. Il reste donc 850 € disponibles pour la future mensualité immobilière.
3. Traduisez cette mensualité en capital. Avec 850 € par mois sur 25 ans, assurance comprise, vous pouvez emprunter environ 161 800 € aux conditions actuelles.

Le raisonnement est le même quelle que soit votre situation : le plafond d’abord, les crédits en cours ensuite, le capital à la fin. Vous remarquerez que le loyer actuel n’apparaît nulle part, et que l’impôt non plus. Seuls les crédits et la formule des 35 % décident.

Ce que le plafond de 35 % permet d’emprunter

Voici quatre situations types, calculées avec la même méthode, aux conditions de juillet 2026 et sur la durée maximale de 25 ans :

Revenus nets mensuels	Crédits en cours	Plafond de charges (35 %)	Mensualité immobilière disponible	Capital sur 25 ans
2 000 €	150 €	700 €	550 €	≈ 104 700 €
2 400 €	aucun	840 €	840 €	≈ 159 900 €
3 000 €	200 €	1 050 €	850 €	≈ 161 800 €
4 200 €	350 €	1 470 €	1 120 €	≈ 213 200 €

Hypothèses : taux de 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026. Ces montants sont indicatifs : votre situation réelle dépend de votre taux, de votre assurance et de vos charges.

Une ligne mérite qu’on s’y arrête : comparez la deuxième et la troisième. Le second foyer gagne nettement plus chaque mois que le premier, et pourtant il emprunte à peine plus, parce qu’un crédit de 200 € par mois lui coupe une partie de sa capacité. C’est la leçon la plus utile de ce tableau : un crédit en cours coûte beaucoup plus cher en capacité d’emprunt qu’il n’y paraît. Pour creuser le premier cas, nous avons détaillé ce qu’on peut emprunter avec 2 000 € par mois. Et pour votre propre situation, notre simulateur refait ce calcul avec vos chiffres exacts.

La dérogation : dépasser 35 %, c’est possible

La règle des 35 % n’est pas absolue. Le HCSF autorise chaque banque à s’en écarter pour une partie de ses dossiers : c’est ce qu’on appelle la marge de dérogation, ou marge de flexibilité. Et elle est chiffrée : jusqu’à 20 % des nouveaux crédits immobiliers qu’une banque accorde chaque trimestre peuvent dépasser le cadre. Cette marge n’est pas distribuée au hasard : le texte en réserve au moins 70 % à l’achat de la résidence principale, et au moins 30 % de cette même marge aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui achètent pour la première fois.

Attention toutefois : la dérogation n’est pas un droit. C’est la banque qui choisit les dossiers qu’elle fait passer au-dessus du plafond, et elle réserve cette faveur aux profils qui la rassurent : situation professionnelle stable, comptes bien tenus, épargne conservée après l’achat, reste à vivre confortable malgré le dépassement. Si vous êtes primo-accédant avec un dossier propre et un taux d’endettement légèrement au-dessus de 35 %, vous êtes exactement le profil visé par cette marge. Mais elle ne s’obtient que si elle est demandée, et défendue avec les bons arguments. Notre guide du primo-accédant détaille ce que les banques regardent sur ces dossiers.

Vous dépassez le plafond ? Cinq leviers concrets

1. Solder les petits crédits

C’est le levier le plus efficace, et le tableau ci-dessus le montre bien. Chaque euro de mensualité de crédit à la consommation ampute d’un euro la mensualité immobilière possible. Si votre épargne permet de solder un crédit auto ou un prêt personnel avant de déposer le dossier, faites le calcul : le gain de capacité d’emprunt dépasse très souvent la valeur de l’apport sacrifié. Et si un incident de remboursement vous a valu une inscription au fichier de la Banque de France, notre guide crédit immobilier et FICP explique ce qui reste possible, et quand.

2. Allonger la durée du prêt

À capital égal, une durée plus longue donne une mensualité plus basse, donc un taux d’endettement plus faible. La limite reste 25 ans. Le revers : plus la durée s’allonge, plus le coût total du crédit augmente. C’est un arbitrage à faire en connaissance de cause, pas un réflexe automatique.

3. Travailler l’assurance emprunteur

Puisque l’assurance est comprise dans les 35 %, une assurance moins chère fait mécaniquement baisser votre taux d’endettement. Vous n’êtes pas obligé de prendre le contrat proposé par la banque : la loi vous permet de choisir une assurance externe à garanties équivalentes, et d’en changer à tout moment. Sur un dossier qui frôle le plafond, ce poste peut faire la différence entre un refus et un accord. Notre simulation d’assurance emprunteur permet de comparer en quelques minutes.

4. Augmenter l’apport

Plus d’apport, c’est moins de capital à emprunter, donc une mensualité plus basse, donc un taux d’endettement plus faible. Un coup de pouce familial ou une épargne débloquée au bon moment peuvent suffire à repasser sous le plafond sans changer de projet, sans toucher ni à la durée ni au bien visé.

5. Faire jouer la concurrence entre banques

La formule des 35 % est la même partout, mais son application varie : le traitement des primes, la pondération des loyers, l’appétit pour la marge de dérogation diffèrent d’un établissement à l’autre. Le même dossier peut être refusé dans une banque et accepté dans une autre. Présenter votre dossier à plusieurs banques en parallèle n’est pas un luxe, c’est la méthode normale. C’est exactement ce que fait notre accompagnement : l’étude est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.

Les erreurs qui faussent le calcul

Avant de conclure, voici les erreurs les plus fréquentes dans les calculs faits à la maison. Elles expliquent la plupart des écarts entre le chiffre du candidat à l’achat et celui de sa banque.

• Prendre le salaire net après impôt. C’est le net avant prélèvement à la source qui compte. En prenant le montant viré sur votre compte, vous sous-estimez vos revenus, donc votre capacité.
• Oublier l’assurance dans la future mensualité. L’erreur inverse : elle gonfle artificiellement la capacité, et le dossier se fait retoquer en banque.
• Oublier un crédit renouvelable ou un paiement en plusieurs fois. La banque les verra sur vos relevés de toute façon. Mieux vaut les intégrer d’emblée, ou les solder.
• Compter son loyer actuel dans les charges. Il disparaît à l’achat de la résidence principale : le compter revient à se pénaliser pour rien.
• Compter les loyers perçus à 100 %. La pratique courante les retient à environ 70 %. Calculer avec la totalité donne un taux d’endettement trop optimiste.

Vos questions

Le plafond de 35 % s’applique-t-il à tout le monde ?

Oui. Depuis 2022, la règle du HCSF s’impose à toutes les banques françaises, pour tous les emprunteurs, quel que soit le niveau de revenus. La seule souplesse est la marge de dérogation, que chaque banque attribue aux dossiers de son choix, en priorité aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale.

L’assurance emprunteur compte-t-elle vraiment dans les 35 % ?

Oui, et c’est écrit noir sur blanc dans la règle : le taux d’effort se calcule sur la mensualité totale, assurance comprise. C’est pour cela qu’une assurance bien négociée ne fait pas qu’économiser de l’argent : elle augmente aussi le capital que vous pouvez emprunter.

Mon loyer actuel compte-t-il dans mon taux d’endettement ?

Non, s’il disparaît avec l’achat : c’est le cas quand vous achetez votre résidence principale. Oui, si vous le conservez : par exemple si vous restez locataire de votre logement et achetez un bien destiné à la location. Dans ce second cas, le loyer que vous payez reste une charge durable, et la banque le traite comme telle.

Que faire si mon taux dépasse 35 % ?

Dans l’ordre d’efficacité : solder les crédits à la consommation, allonger la durée jusqu’à 25 ans, négocier l’assurance emprunteur, augmenter l’apport, puis viser la marge de dérogation si vous êtes primo-accédant. Et si l’écart reste trop grand, ajuster le projet : un bien un peu moins cher vaut mieux qu’un refus de prêt.

Vous connaissez maintenant la méthode exacte des banques. Reste à l’appliquer à vos chiffres : notre simulateur calcule votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt en quelques minutes, assurance comprise, avec vos revenus et vos crédits réels. Et si votre dossier est proche du plafond, notre accompagnement permet de le présenter à plusieurs banques et de défendre la dérogation quand elle se justifie : l’étude est gratuite, nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.

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Mis à jour le 18 septembre 2026. Les taux des exemples chiffrés viennent des barèmes bancaires de juillet 2026. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.

Sources

Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.

• Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : la règle des 35 % de revenus maximum et des 25 ans de durée (article 1) ; les revenus locatifs retenus pour leur montant brut, avec des décotes obligatoires pour refléter le risque locatif (article 4).
• Décision du HCSF du 29 juin 2023 (Légifrance) : la répartition de la marge de dérogation en vigueur depuis le 1er juillet 2023 : au moins 70 % pour la résidence principale, au moins 30 % pour les primo-accédants.
• Décision du HCSF du 18 décembre 2023 (Légifrance) : la mise à jour de 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2024 : les crédits relais dont la quotité de financement ne dépasse pas 80 % sont exclus du calcul du taux d’effort (article 4 bis).
• La mesure du HCSF expliquée sur economie.gouv.fr : la même règle en langage simple, avec la marge de souplesse de 20 %.

Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.