Avec 2 000 € nets par mois, vous pouvez emprunter entre 96 100 € et 133 300 € selon la durée de votre prêt. Ce chiffre ne sort pas d’un chapeau : il découle d’une règle de calcul simple, la même dans toutes les banques, que cet article vous explique pas à pas. Vous saurez d’où viennent ces montants, ce qui peut les faire baisser, et surtout comment les faire monter.
En bref
- Mensualité maximale avec 2 000 € nets : 700 € (35 % de vos revenus, assurance comprise).
- Capital empruntable : ≈ 96 100 € sur 15 ans, ≈ 117 000 € sur 20 ans, ≈ 133 300 € sur 25 ans.
- Un crédit conso de 250 €/mois ampute votre capacité de 47 600 € sur 25 ans.
- Le PTZ est ouvert à une personne seule jusqu’à 28 500 à 49 000 € de revenu fiscal selon la zone.
Ce que vous pouvez emprunter : les chiffres d’abord
Commençons par ce que vous êtes venu chercher. Avec un salaire de 2 000 € nets par mois et aucun autre crédit en cours, votre mensualité maximale est de 700 €, assurance du prêt comprise. Voici le capital que cette mensualité permet d’emprunter, aux conditions de juillet 2026 :
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capital empruntable |
|---|---|---|
| 15 ans | 700 € | ≈ 96 100 € |
| 20 ans | 700 € | ≈ 117 000 € |
| 25 ans | 700 € | ≈ 133 300 € |
Hypothèses : taux de 3,20 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026. Ces montants sont indicatifs : votre situation réelle dépend de votre taux, de votre assurance et de vos charges.
Première lecture du tableau : la mensualité ne bouge pas, c’est la durée qui fait varier le capital. Vous payez la même chose chaque mois, mais plus longtemps, donc vous pouvez emprunter davantage. C’est le levier le plus visible, nous y revenons plus bas, avec sa contrepartie.
Seconde lecture, tout aussi importante : ce capital n’est pas votre budget d’achat. Il faut y ajouter votre apport personnel, et en retrancher les frais d’acquisition, que la banque ne finance généralement pas. Notre simulateur fait ce calcul complet en quelques minutes, avec vos propres chiffres.
D’où sortent ces chiffres : la règle des 35 %
Le calcul repose sur une règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, l’autorité qui encadre le crédit immobilier en France. Elle tient en une phrase : l’ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement, et nous lui avons consacré un guide complet.
Appliquée à votre cas, la règle donne : 35 % de 2 000 €, soit 700 € par mois. C’est le plafond de tout ce que vous remboursez chaque mois, tous crédits confondus. Si vous n’avez aucun autre emprunt, ces 700 € sont entièrement disponibles pour votre projet immobilier. Si vous remboursez déjà un crédit auto ou un prêt à la consommation, sa mensualité se déduit de l’enveloppe. Nous verrons plus bas à quel point cela pèse.
Trois précisions pour bien comprendre ce que la banque met dans la balance :
- Les revenus retenus sont vos revenus nets réguliers : salaire net avant impôt, et souvent une moyenne de vos primes ou heures supplémentaires si elles reviennent chaque année. Les revenus ponctuels ou récents comptent peu, la stabilité compte beaucoup.
- L’assurance est comprise dans le plafond. Les 700 € couvrent le remboursement du prêt et l’assurance emprunteur. Une assurance chère réduit donc directement le capital que vous pouvez emprunter, à mensualité égale.
- Le taux du prêt fait le reste. À mensualité fixée, c’est lui qui détermine combien de capital vous obtenez. Plus il est bas, plus vous empruntez pour le même effort mensuel. C’est pour cela que quelques dixièmes de point valent la peine d’être négociés, et que deux banques peuvent donner deux réponses différentes au même dossier.
Retenez la mécanique, car elle vaut pour tous les salaires : revenus nets multipliés par 35 %, moins les crédits en cours, égale la mensualité disponible. Ensuite, la durée et le taux transforment cette mensualité en capital. Tout le reste de cet article décline cette formule.
La durée : le levier le plus simple, et sa contrepartie
Reprenez le premier tableau. Passer de 15 à 20 ans fait gagner environ 20 900 € de capacité. Passer de 20 à 25 ans en ajoute encore 16 300 €. À mensualité identique, cinq années de plus élargissent nettement le champ des biens accessibles. Pour un salaire de 2 000 € nets, où chaque tranche compte, c’est souvent la différence entre un projet qui passe et un projet qui coince.
La contrepartie existe, et il faut la regarder en face : plus le prêt est long, plus vous payez d’intérêts au total. Vous remboursez la même somme chaque mois, mais pendant plus d’années, et le taux appliqué aux durées longues est lui-même un peu plus élevé. Emprunter sur 25 ans coûte donc plus cher qu’emprunter la même somme sur 15 ans, c’est mathématique.
Faut-il pour autant s’interdire les durées longues ? Non, et pour deux raisons. D’abord, la durée maximale autorisée est de 25 ans : la règle est faite pour être utilisée quand le projet le demande. Ensuite, un prêt long n’est pas une prison. Vous pouvez rembourser par anticipation quand vos revenus augmentent, et réduire ainsi le coût réel du crédit. Le bon réflexe consiste à négocier dès la signature la suppression des indemnités de remboursement anticipé : c’est une clause courante, encore faut-il la demander.
En pratique, beaucoup de primo-accédants à 2 000 € nets partent sur 25 ans pour sécuriser l’achat, puis raccourcissent le prêt au fil des évolutions de salaire. C’est une stratégie cohérente, à condition de la décider en connaissance de cause et non par défaut.
Les crédits en cours : le poste qui fait le plus mal
C’est le point que la plupart des candidats à l’achat sous-estiment. Votre enveloppe de 700 € par mois couvre tous vos crédits, pas seulement le prêt immobilier. Un crédit auto, un prêt à la consommation, un paiement en plusieurs fois qui s’éternise : tout cela se déduit avant même de parler d’immobilier.
Prenons un cas très courant : un crédit à la consommation de 250 € par mois. Il ne reste alors que 450 € de mensualité possible pour le prêt immobilier. Voici l’effet sur votre capacité :
| Situation | Mensualité immobilière | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| Sans crédit en cours | 700 € | ≈ 117 000 € | ≈ 133 300 € |
| Avec un crédit conso de 250 €/mois | 450 € | ≈ 75 200 € | ≈ 85 700 € |
Hypothèses : taux de 3,30 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026. Ces montants sont indicatifs : votre situation réelle dépend de votre taux, de votre assurance et de vos charges.
Lisez bien la ligne du bas : sur 25 ans, la capacité tombe de 133 300 € à 85 700 €. Ce crédit conso de 250 € par mois vous coûte donc 47 600 € de pouvoir d’achat immobilier. Aucune négociation de taux, aucune optimisation d’assurance ne rapportera jamais autant que la disparition de cette mensualité.
À retenir
Si vous avez l’épargne pour solder un crédit à la consommation avant de déposer votre dossier, faites-le, même si cela réduit votre apport. Le gain en capacité d’emprunt dépasse presque toujours l’apport sacrifié. Et évitez d’ouvrir un nouveau crédit, même petit, dans les mois qui précèdent votre demande de prêt.
Un mot sur les paiements fractionnés et les réserves d’argent : même quand les montants semblent anodins, la banque les voit sur vos relevés et les intègre dans vos charges. Trois mois de relevés propres, sans découvert ni crédit renouvelable actif, valent mieux que n’importe quel argumentaire.
Vous gagnez un peu plus, un peu moins : la même mécanique
La règle des 35 % s’applique à tous les niveaux de revenus, ce qui permet de situer votre cas si vous n’êtes pas exactement à 2 000 € nets. Voici les ordres de grandeur sur 25 ans, la durée la plus utilisée par les primo-accédants :
| Revenu net mensuel | Mensualité maximale | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | ≈ 120 000 € |
| 2 000 € | 700 € | ≈ 133 300 € |
| 2 200 € | 770 € | ≈ 146 600 € |
| 2 500 € | 875 € | ≈ 166 600 € |
Hypothèses : taux de 3,43 % sur 25 ans, assurance emprunteur estimée à 0,34 % par an du capital initial et comprise dans la mensualité, conditions de juillet 2026. Ces montants sont indicatifs : votre situation réelle dépend de votre taux, de votre assurance et de vos charges.
Deux enseignements. D’abord, chaque euro de revenu supplémentaire compte : passer de 2 000 € à 2 200 € nets, c’est 70 € de mensualité en plus, et environ 13 300 € de capacité supplémentaire sur 25 ans. Si une augmentation, une prime récurrente ou un changement de poste se profile, il peut être pertinent d’attendre qu’ils apparaissent sur vos bulletins de salaire avant de déposer le dossier.
Ensuite, la mécanique se transpose à n’importe quel salaire : multipliez votre revenu net par 35 %, retirez vos mensualités de crédits en cours, et vous obtenez votre mensualité immobilière disponible. Pour la convertir en capital avec les taux du moment, le plus simple reste notre simulateur, qui intègre aussi l’assurance.
Si vous empruntez à deux, les revenus s’additionnent avant d’appliquer les 35 %. Le raisonnement de cet article reste valable, appliqué au total du foyer. Et si vous achetez sans co-emprunteur, sachez que les règles sont exactement les mêmes : un dossier solo bien préparé passe très bien.
L’apport ne change pas la mensualité, mais il change tout le reste
Une confusion revient souvent : l’apport personnel n’augmente pas votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépend de votre mensualité, donc de vos revenus, pas de votre épargne. En revanche, l’apport joue sur trois plans décisifs.
- Il s’ajoute au capital emprunté pour former votre budget d’achat. À capacité égale, plus d’apport, c’est un bien plus grand ou mieux placé.
- Il couvre les frais d’acquisition. Les frais de notaire et de garantie ne sont généralement pas financés par le prêt : la banque attend que votre épargne les prenne en charge. Sans cet apport minimal, la plupart des dossiers ne partent même pas.
- Il rassure la banque. Un apport constitué régulièrement prouve votre capacité à mettre de côté, donc à absorber une mensualité. C’est un argument de négociation sur le taux.
Attention toutefois à ne pas vider entièrement votre épargne dans l’apport. Les banques apprécient qu’il reste une réserve de sécurité après l’achat, de quoi faire face à un imprévu sans toucher au crédit. Un apport légèrement plus faible avec une épargne résiduelle solide vaut souvent mieux qu’un apport maximal qui laisse le compte à zéro.
Le reste à vivre : l’autre verrou que la banque regarde
Le taux d’endettement n’est pas le seul filtre. La banque vérifie aussi ce qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité payée. Avec 2 000 € nets et 700 € de crédit, il vous reste 1 300 € pour tout le reste : alimentation, transport, énergie, impôts, loisirs. C’est ce qu’on appelle le reste à vivre.
Pour une personne seule, ce niveau passe généralement sans difficulté. Pour une famille avec le même revenu, le même calcul peut coincer, car le reste à vivre s’apprécie selon le nombre de personnes au foyer. C’est une des raisons pour lesquelles deux dossiers au même taux d’endettement ne reçoivent pas toujours la même réponse. Le sujet mérite un article à lui seul : nous l’avons écrit, voir le reste à vivre dans un crédit immobilier.
Ce que cela change pour vous : ne visez pas mécaniquement le plafond des 35 %. Une mensualité choisie un peu en dessous du maximum laisse une marge pour les imprévus, et la banque le lit comme un signe de prudence. Entre le projet maximal et le projet confortable, la bonne réponse dépend de votre train de vie réel, pas d’une formule.
Quatre leviers pour viser plus haut
1. Le prêt à taux zéro
Avec 2 000 € nets par mois, vous êtes très probablement dans les plafonds du PTZ : pour une personne seule, il est ouvert jusqu’à 28 500 à 49 000 € de revenu fiscal de référence selon la zone où vous achetez. Ce prêt sans intérêts complète votre prêt principal et peut bénéficier d’un différé de remboursement, qui allège vos premières années. Conditions, zones et démarches sont détaillées dans notre guide du PTZ 2026.
2. L’assurance emprunteur, à comparer dès le départ
Puisque l’assurance entre dans le plafond des 35 %, chaque euro économisé sur elle devient un euro disponible pour rembourser du capital. Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance proposée par la banque : la loi vous permet de choisir un autre contrat, à garanties équivalentes, et d’en changer à tout moment. Sur un salaire de 2 000 € nets, où la marge est étroite, cette optimisation peut faire basculer un dossier du mauvais au bon côté de la ligne. Comparer les contrats avant de signer ne coûte rien et peut rapporter gros.
3. Faire jouer la concurrence entre banques
Les banques n’appliquent pas toutes le même taux au même profil, loin de là. Certaines cherchent activement les primo-accédants, d’autres privilégient les revenus élevés. À mensualité identique, un taux mieux négocié se traduit directement en capital supplémentaire. Solliciter plusieurs établissements en parallèle, avec un dossier présenté sous son meilleur jour, est le moyen le plus sûr d’obtenir la meilleure proposition. C’est exactement ce que fait notre accompagnement : l’étude est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.
4. La marge de dérogation, pensée pour les primo-accédants
Le plafond des 35 % n’est pas absolu. Les banques disposent d’une marge de dérogation sur une partie de leurs dossiers, et cette marge est en priorité réservée aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Si c’est votre cas, avec des comptes bien tenus et une situation stable, vous êtes précisément le profil qu’un établissement peut accepter au-delà de la règle. Cette porte ne s’ouvre pas toute seule : il faut un dossier solide et quelqu’un qui la demande explicitement.
Par où commencer
Vous connaissez maintenant la mécanique complète : 700 € de mensualité maximale, un capital qui va d’environ 96 100 € sur 15 ans à 133 300 € sur 25 ans, des crédits en cours qui amputent lourdement l’enveloppe, et des leviers concrets pour l’élargir. Reste à passer de ces ordres de grandeur à vos chiffres à vous.
C’est le rôle de notre simulateur : il applique ce calcul à votre situation réelle, avec vos revenus, vos crédits en cours et votre apport, et vous donne votre capacité d’emprunt en quelques minutes. Si le résultat est proche de votre objectif sans l’atteindre, ne renoncez pas : c’est justement dans ces dossiers serrés que la comparaison des banques, l’optimisation de l’assurance et les prêts aidés changent la donne. L’étude de votre dossier est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.
Vos questions
Quel salaire faut-il pour emprunter 133 300 € ?
Il faut pouvoir consacrer 700 € par mois au remboursement, assurance comprise, ce qui correspond à 2 000 € nets mensuels sans autre crédit en cours, sur une durée de 25 ans. Sur une durée plus courte, le même salaire permet d’emprunter moins : environ 117 000 € sur 20 ans et 96 100 € sur 15 ans.
Les 700 € de mensualité comprennent-ils l’assurance ?
Oui. Le plafond des 35 % s’apprécie assurance emprunteur comprise. Les 700 € couvrent donc le remboursement du capital, les intérêts et la cotisation d’assurance. C’est pour cette raison qu’une assurance moins chère, à garanties équivalentes, augmente directement le capital que vous pouvez emprunter.
Mon loyer actuel compte-t-il dans le calcul ?
Non, si vous achetez votre résidence principale : le loyer disparaît une fois propriétaire, la banque ne le compte donc pas dans vos charges futures. En revanche, elle compare votre loyer actuel à la future mensualité. Si vous payez déjà sans difficulté un loyer proche de 700 €, c’est une preuve concrète que la mensualité passera.
Peut-on dépasser les 35 % d’endettement ?
Oui, dans des cas limités. Les banques disposent d’une marge de dérogation, orientée en priorité vers les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Elle se joue au cas par cas, sur des dossiers solides : comptes bien tenus, situation professionnelle stable, reste à vivre suffisant. C’est une possibilité à demander, pas un droit automatique.
Mis à jour le 6 août 2026. Les taux utilisés dans les calculs sont ceux des barèmes bancaires de juillet 2026. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Sources
Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : la règle des 35 % de revenus maximum et des 25 ans de durée.
- Décision du HCSF du 18 décembre 2023 (Légifrance) : la mise à jour de 2023 : apport précisé, prêts relais sortis du calcul.
- La mesure du HCSF expliquée sur economie.gouv.fr : la même règle en langage simple, avec la marge de souplesse de 20 %.
- Fiche prêt à taux zéro (PTZ) de l’ANIL : l’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille conditions, revenus et montants.
Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.