Frais de notaire : 7-8 % ancien, 2-3 % neuf, le calcul

Mal nommés, les « frais de notaire » ne vont presque pas dans la poche du notaire. Ils constituent pourtant la plus grosse somme que vous devrez sortir de votre épargne le jour de la signature, puisqu’ils ne sont quasiment jamais financés par le prêt. Comprendre leur composition permet de les budgéter au bon montant, et, dans quelques cas, de les réduire légalement.

Où va réellement l’argent

Le terme exact est « frais d’acquisition ». Ils se décomposent en quatre postes très inégaux :

Poste	Destinataire	Part du total (ancien)
Droits de mutation (DMTO)	Département, commune, État	≈ 80 %
Émoluments du notaire	Le notaire	≈ 10 à 12 %
Débours	Tiers (cadastre, syndic, géomètre…)	≈ 5 %
Contribution de sécurité immobilière	État	≈ 1,5 %

Autrement dit : quand vous versez 16 000 € de « frais de notaire » sur un achat à 200 000 €, environ 13 000 € sont de l’impôt. C’est aussi ce qui explique qu’ils ne se négocient presque pas : la seule part discutable est celle du notaire, et elle est plafonnée par la loi.

Les droits de mutation : ce qui a changé en 2025

Les DMTO sont la taxe perçue à chaque changement de propriétaire. Dans l’ancien, ils s’additionnent ainsi :

Composante	Taux standard	Après majoration départementale
Taxe départementale	4,50 %	5,00 %
Taxe communale	1,20 %	1,20 %
Frais d’assiette de l’État	≈ 0,11 %	≈ 0,12 %
Total	≈ 5,81 %	≈ 6,32 %

La loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever la taxe départementale de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %) du 1^er avril 2025 au 30 avril 2028. Cette hausse n’est ni automatique ni générale : chaque département décide par délibération. Sur un achat à 250 000 €, elle représente 1 250 € supplémentaires.

Un point souvent mal compris mérite d’être posé clairement : cette hausse ne touche ni les émoluments du notaire, ni les frais de formalités. Elle porte uniquement sur la fiscalité que le notaire collecte pour le compte des collectivités. Le notaire n’y gagne rien.

Primo-accédants : vous êtes protégés de la hausse

C’est l’information la plus utile de cet article si vous achetez pour la première fois. La majoration de 0,5 point ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, et ce quel que soit le département. Vous restez donc au taux départemental de 4,50 %, même dans un département qui a voté la hausse.

Au-delà de cette protection, les départements peuvent aller plus loin et, sur délibération, réduire voire exonérer les droits départementaux pour un premier achat. Là encore, rien d’automatique : c’est une faculté, exercée diversement d’un territoire à l’autre. Quand elle est accordée, la contrepartie est un engagement d’affecter le bien à votre résidence principale, de manière exclusive et continue, pendant au moins cinq ans.

Les émoluments du notaire : un barème imposé

Contrairement à une idée répandue, le notaire ne fixe pas ses tarifs. Sa rémunération sur une vente immobilière suit un barème national dégressif, tranche par tranche, identique dans toute la France :

Tranche du prix	Taux (hors taxes)
De 0 à 6 500 €	3,945 %
De 6 500 à 17 000 €	1,627 %
De 17 000 à 60 000 €	1,085 %
Au-delà de 60 000 €	0,814 %

Ces taux s’entendent hors taxes ; la TVA à 20 % s’y ajoute. La dégressivité fait que, sur un bien à 250 000 €, l’ensemble ressort autour de 1 % du prix, TVA comprise : loin de l’image d’une rémunération proportionnelle massive.

Une remise est possible, et elle est légale. Le notaire peut consentir un rabais allant jusqu’à 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur la fraction du prix égale ou supérieure à 100 000 €. Attention : la remise porte sur cette part-là seulement, pas sur la totalité des émoluments, et encore moins sur l’ensemble des « frais de notaire ». Concrètement, sur un bien à 250 000 €, les émoluments s’élèvent à 2 928 € TTC et la remise maximale atteint 293 € ; sur un bien à 400 000 €, 4 394 € TTC d’émoluments et jusqu’à 586 € de remise. Cette remise se demande (elle n’est jamais proposée spontanément) et le notaire qui l’accorde doit l’appliquer à tous ses clients dans les mêmes conditions.

Neuf ou ancien : pourquoi un tel écart

Dans le neuf ou en VEFA (achat sur plan), les frais tombent à 2 à 3 % du prix. La raison est fiscale : la vente d’un logement neuf est soumise à la TVA immobilière, déjà incluse dans le prix affiché, et supporte en contrepartie une taxe de publicité foncière très réduite (0,715 %) au lieu des ~5,81 % de l’ancien. Les émoluments du notaire, eux, restent calculés sur le même barème.

Sur un même budget de 250 000 €, l’écart représente environ 12 000 € de trésorerie : c’est un argument sérieux en faveur du neuf pour un premier achat, à mettre en balance avec un prix au mètre carré généralement plus élevé et des délais de livraison.

Estimer vos frais en trois minutes

Pour un budget prévisionnel, la méthode rapide suffit largement :

1. Prenez le prix du bien, hors frais d’agence si ces derniers sont à votre charge et mentionnés séparément dans le compromis (ils échappent alors aux droits de mutation).
2. Appliquez 7,5 % dans l’ancien, 2,5 % dans le neuf.
3. Ajoutez 400 à 1 400 € de débours selon la complexité (copropriété, servitudes, état hypothécaire).

Exemple : un appartement ancien à 220 000 € → environ 16 500 € de frais d’acquisition. Le même budget dans le neuf → environ 5 500 €.

Trois leviers pour les alléger légalement

• Déduire la valeur du mobilier. Si la vente comprend une cuisine équipée, des meubles ou des appareils électroménagers, leur valeur peut être isolée dans le compromis : elle n’est pas soumise aux droits de mutation. La valorisation doit être justifiée (factures, cote d’occasion) et rester raisonnable : une surévaluation est un redressement fiscal assuré.
• Mettre les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, mentionnés séparément. Dans ce montage, la commission n’entre pas dans l’assiette taxable. À arbitrer avec le vendeur, car cela change la présentation du prix.
• Demander la remise sur émoluments, jusqu’à 20 % sur la part calculée à partir de 100 000 € de prix, comme expliqué plus haut.

En revanche, prendre « son » notaire plutôt que celui du vendeur ne change rien au montant : lorsque deux notaires interviennent, ils se partagent les mêmes émoluments. Vous ne payez pas double. Il n’y a donc aucune raison financière de renoncer à être conseillé par un notaire de votre choix.

Le vrai sujet : ils ne sont pas financés par le prêt

C’est le point qui surprend le plus les premiers acheteurs. Une banque finance le bien, pas les taxes liées à son acquisition : les frais d’acquisition doivent donc sortir de votre épargne, le jour de la signature. C’est très exactement la raison pour laquelle on entend partout qu’il faut « 10 % d’apport » : ce seuil correspond en réalité aux frais d’acquisition plus les frais de garantie. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur l’apport personnel.

Certains dossiers solides obtiennent un financement à 110 %, c’est-à-dire prêt du bien et des frais. Ce n’est pas la norme, cela se négocie, et cela suppose un profil rassurant : revenus stables, gestion de compte irréprochable, épargne résiduelle après l’achat.

Questions fréquentes

Quand faut-il payer ces frais ?

Le jour de la signature de l’acte authentique, par virement, en même temps que le solde du prix. Le notaire réclame une provision légèrement supérieure au montant estimé, puis vous rembourse le trop-perçu dans les semaines qui suivent, une fois toutes les formalités liquidées.

Les frais sont-ils calculés sur le prix avec ou sans le mobilier ?

Sur le prix hors mobilier, à condition que la ventilation figure explicitement dans le compromis et qu’elle soit justifiable. Le mobilier doit être réellement mobilier : une cuisine intégrée démontable oui, un mur porteur non.

Y a-t-il des frais si je ne signe finalement pas ?

Si vous vous rétractez dans le délai légal de 10 jours après le compromis, ou si une condition suspensive joue (refus de prêt notamment), vous récupérez l’intégralité du dépôt de garantie et ne devez aucun frais d’acquisition. D’où l’importance de rédiger correctement la condition suspensive de prêt.

Mon département a-t-il augmenté sa taxe ?

Cela se vérifie auprès du notaire chargé de la vente, ou sur le site des notaires de France, qui tient à jour la liste des départements ayant délibéré. Rappelons que si vous achetez votre première résidence principale, la question est en grande partie sans objet : la majoration ne vous est pas applicable.

À intégrer dans votre plan de financement

Les frais d’acquisition ne sont pas une variable d’ajustement : ils conditionnent le montant d’épargne dont vous devez disposer avant même de faire une offre. Chiffrez-les dès le départ, au même titre que la mensualité.

Notre simulateur vous donne la mensualité et la capacité d’emprunt correspondantes, et notre guide du premier achat replace ces frais dans le budget total. Si vous voulez faire vérifier votre plan de financement avant de vous engager, un conseiller peut le reprendre avec vous : l’étude est gratuite et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.

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Mis à jour le 30 juillet 2026. Les taux départementaux varient selon les délibérations locales : faites confirmer le montant exact par le notaire chargé de votre vente. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.

Sources

Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.

• Arrêté du 25 février 2026 sur les tarifs des notaires (Légifrance) : la rémunération réglementée du notaire, en vigueur jusqu’au 29 février 2028.
• Article A444-174 du code de commerce (Légifrance) : la remise que le notaire peut accorder, jusqu’à 20 % sur la part de sa rémunération calculée à partir de 100 000 €.
• Les frais de notaire expliqués sur economie.gouv.fr : la répartition entre taxes, rémunération du notaire et frais avancés pour vous.
• Notaires.fr sur les droits de mutation : la hausse de cette taxe départementale, dont un premier achat est exempté.

Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.