Acheter pour la première fois, c’est un cap. Entre le vocabulaire bancaire, les pièces à réunir et la peur de « mal faire », il est facile de se sentir dépassé. Ce guide déroule les étapes dans l’ordre, avec les règles réellement appliquées par les banques en 2026, pour que vous abordiez votre projet avec un plan clair plutôt qu’avec une inquiétude diffuse.
En bref
- Votre mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
- La durée du prêt est plafonnée à 25 ans (27 ans, différé compris, pour un achat sur plan, une construction ou un logement ancien avec au moins 10 % de travaux).
- Prévoyez environ 10 % du prix en trésorerie pour les frais qui ne sont pas financés.
- Le PTZ est ouvert à tous les logements neufs, partout en France, jusqu’à fin 2027.
Étape 1 : Ce que la banque regarde vraiment
Avant de visiter le moindre appartement, il faut comprendre la grille de lecture d’un établissement prêteur. Elle tient en quatre critères, et ils ne se compensent pas tous entre eux.
Le taux d’endettement : la règle des 35 %
C’est la contrainte la plus connue, et la plus rigide. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité qui encadre le crédit en France, impose que la somme de vos charges de crédit ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets. Deux précisions changent tout dans le calcul :
- L’assurance emprunteur est comprise dans les 35 %. Sur un dossier serré, une assurance chère peut à elle seule faire basculer le dossier du bon côté ou du mauvais.
- Tous vos crédits en cours comptent : voiture, prêt personnel, crédit renouvelable, et même certaines locations avec option d’achat.
Concrètement, pour un foyer à 3 500 € nets par mois, la mensualité maximale est de 1 225 € assurance comprise. Si vous remboursez déjà 250 € de crédit auto, il ne reste que 975 € pour le prêt immobilier, soit, selon la durée, plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité en moins.
La durée : 25 ans, et 27 dans le neuf
La durée maximale est de 25 ans, soit 300 mensualités. Le HCSF admet un différé de remboursement de 2 ans au plus, qui porte l’engagement total à 27 ans, dans quatre cas : l’achat en VEFA (achat sur plan), la construction d’une maison individuelle, le contrat de promotion immobilière, et l’achat d’un logement ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération (seuil en vigueur depuis le 1er janvier 2024). Ce différé sert à couvrir la période pendant laquelle vous payez encore un loyer alors que le chantier n’est pas livré ou que les travaux ne sont pas terminés.
Le reste à vivre et le saut de charge
Les deux règles ci-dessus sont des plafonds réglementaires. Mais une banque peut parfaitement refuser un dossier à 32 % d’endettement si ce qui reste au foyer une fois la mensualité payée lui paraît insuffisant. C’est le reste à vivre : le montant disponible chaque mois pour manger, se déplacer, élever ses enfants. Il n’existe pas de barème officiel ; chaque établissement a son propre seuil, généralement exprimé par personne au foyer.
S’y ajoute le saut de charge : l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Passer de 700 € de loyer à 1 200 € de mensualité, c’est un saut de charge de 500 €. Si votre épargne mensuelle prouve que vous mettez déjà 400 € de côté chaque mois en plus du loyer, le saut est démontré comme absorbable. C’est l’un des arguments les plus efficaces d’un dossier de primo-accédant, et il ne coûte rien : il suffit d’avoir épargné régulièrement.
La dérogation : la marge de souplesse des banques
Les 35 % et les 25 ans ne sont pas absolus. Chaque banque peut déroger à ces deux critères sur 20 % de sa production trimestrielle de crédits. Cette marge est encadrée : au moins 70 % doit aller à l’achat d’une résidence principale, et au moins 30 % de cette même marge est réservée aux primo-accédants. Autrement dit, le premier achat de résidence principale est le profil prioritaire pour obtenir une dérogation. C’est une porte étroite, mais elle existe, et elle vous est en partie réservée.
Étape 2 : Calculer votre capacité d’emprunt
La méthode tient en trois lignes :
- Additionnez vos revenus nets stables (salaires, primes régulières, revenus locatifs retenus en général à 70 %).
- Multipliez par 0,35, puis retranchez vos mensualités de crédit en cours : vous obtenez votre mensualité maximale.
- Convertissez cette mensualité en capital, selon le taux et la durée visés.
C’est la troisième ligne qui demande un outil. À titre d’ordre de grandeur, à un taux autour de 3,3 % (le niveau moyen constaté sur 20 ans à l’été 2026), une mensualité de 1 000 € hors assurance correspond à environ 175 000 € empruntés sur 20 ans, et à environ 205 000 € sur 25 ans. Allonger la durée augmente le capital accessible, au prix d’un coût total d’intérêts plus élevé.
Notre simulateur de mensualité fait ce calcul en quelques secondes, avec votre apport et votre durée réels. Utilisez-le avant les visites, pas après : c’est ce qui vous évite de tomber amoureux d’un bien hors de portée.
Quels revenus sont réellement pris en compte
Toutes les rentrées d’argent ne se valent pas aux yeux d’une banque. Comptent pleinement : le salaire net d’un CDI hors période d’essai, les revenus d’un fonctionnaire titulaire, les pensions de retraite. Comptent partiellement ou sous conditions : les primes et commissions (souvent moyennées sur 2 à 3 ans), les revenus locatifs (généralement retenus à 70 % pour absorber les vacances et charges), les revenus d’indépendant (moyenne des 2 ou 3 derniers bilans). Ne comptent quasiment jamais : les allocations ponctuelles, les revenus d’une activité de moins d’un an sans historique.
Étape 3 : Bâtir le budget total, pas seulement le prix
L’erreur la plus fréquente du premier achat consiste à raisonner sur le prix affiché de l’annonce. Le coût réel d’une acquisition comprend au moins six lignes.
| Poste | Ordre de grandeur | Financé par le prêt ? |
|---|---|---|
| Prix du bien | : | Oui |
| Frais d’acquisition (« frais de notaire ») | 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf | Rarement |
| Frais de garantie (caution ou hypothèque) | ≈ 1 à 1,5 % du montant emprunté | Rarement |
| Frais de dossier bancaire | 0 à 1 500 €, négociables | Souvent intégrés |
| Frais d’agence | 3 à 7 % si à la charge de l’acquéreur | Oui si inclus dans le prix |
| Travaux, cuisine, déménagement | Très variable | Sur justificatifs |
Les deux premières lignes non financées expliquent la fameuse règle des 10 % d’apport : ce n’est pas une exigence arbitraire, c’est le montant qu’il faut sortir de sa poche parce que la banque ne le prête pas. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur l’apport personnel, et la composition exacte des frais d’acquisition dans celui sur les frais de notaire. Et si l’apport manque, le prêt sans apport existe, à trois conditions près.
Étape 4 : Les aides mobilisables en 2026
Un premier achat ouvre droit à des dispositifs que vous ne retrouverez pas sur les suivants. Ils se cumulent souvent entre eux et avec le prêt principal.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : depuis le 1er avril 2025, il finance tous les logements neufs, collectifs comme individuels, sur l’ensemble du territoire, et ce jusqu’au 31 décembre 2027. Il peut couvrir jusqu’à 50 % du coût de l’opération. Voir notre guide complet du PTZ 2026.
- Le prêt Action Logement : réservé aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés, à un taux très inférieur au marché, pour un montant plafonné. La demande se dépose directement auprès d’Action Logement, pas auprès de votre employeur, et le dossier complet doit arriver au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire.
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : sous plafonds de ressources, il ouvre droit à l’APL accession dans certains cas et réduit les frais de garantie.
- Les prêts des collectivités et des caisses de retraite : certaines régions, communes ou caisses complémentaires proposent des prêts bonifiés peu connus. Un appel à l’ADIL de votre département suffit pour faire le tour.
À retenir
Les prêts aidés jouent un double rôle. Ils réduisent le coût du crédit, bien sûr, mais une banque les considère aussi comme un quasi-apport : ils rassurent sur la solidité du montage et améliorent la note de votre dossier. C’est pour cela qu’il faut les instruire avant de déposer la demande de prêt principal, pas après.
Étape 5 : Les pièces du dossier à réunir
Un dossier complet du premier coup fait gagner deux à trois semaines, et donne surtout une image de sérieux qui pèse dans la décision. Voici la liste standard, à adapter à votre situation.
- Identité et situation : pièce d’identité en cours de validité, justificatif de domicile de moins de 3 mois, livret de famille ou contrat de mariage / PACS.
- Revenus : 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, 2 derniers avis d’imposition, et pour les indépendants les 2 ou 3 derniers bilans.
- Comptes : 3 derniers relevés de tous vos comptes courants. C’est la pièce la plus scrutée.
- Épargne et patrimoine : relevés de livrets, PEL, CEL, assurance-vie, épargne salariale.
- Crédits en cours : tableaux d’amortissement ou attestations de solde.
- Le projet : compromis de vente signé, ou à défaut l’annonce et le descriptif du bien ; devis pour les travaux.
Un conseil qui vaut pour tout le monde : tenez vos relevés de compte propres pendant les trois mois qui précèdent la demande. Aucun découvert, aucun rejet de prélèvement, aucun mouvement inexpliqué vers un compte de jeux en ligne. Ces trois mois-là sont votre carte de visite financière, et ils sont les seuls que la banque lira ligne à ligne.
Étape 6 : Le calendrier type d’un premier achat
Entre la première visite et la remise des clés, comptez trois à quatre mois dans l’ancien, davantage dans le neuf. Le rétroplanning ci-dessous vous évite de découvrir une échéance trop tard.
| Moment | Ce qui se passe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| J−60 à J0 | Préparation : capacité d’emprunt, épargne, nettoyage des comptes | Solder les petits crédits maintenant, pas plus tard |
| J0 | Signature du compromis de vente | Vérifier que la condition suspensive de prêt est bien inscrite, avec un taux plafond réaliste |
| J+1 à J+10 | Délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur | Il court à compter de la notification, pas de la signature |
| J+7 à J+30 | Dépôt du dossier et négociation bancaire | Déposer partout en même temps, pas les uns après les autres |
| J+30 à J+45 | Édition de l’offre de prêt | Vérifier le TAEG, l’assurance et les frais de garantie, pas seulement le taux |
| J+45 à J+56 | Délai de réflexion obligatoire de 11 jours | L’offre ne peut pas être acceptée avant le 11e jour |
| J+60 à J+90 | Signature de l’acte authentique chez le notaire | Fonds débloqués, clés remises |
Deux délais de ce tableau sont d’ordre public et ne se négocient pas : les 10 jours de rétractation après le compromis, et les 11 jours de réflexion sur l’offre de prêt (l’offre reçue ne peut être acceptée qu’à partir du onzième jour). Les intégrer dès le départ évite de promettre au vendeur une date de signature intenable.
Les erreurs qui font caler un premier dossier
- Signer un compromis sans connaître sa capacité d’emprunt. C’est le scénario qui fait perdre le bien et parfois le dépôt de garantie.
- Inscrire un taux plafond trop bas dans la condition suspensive. Si le marché bouge, vous ne pouvez plus vous en prévaloir pour sortir du compromis.
- Souscrire un crédit auto pendant l’instruction du dossier. La banque revérifie vos charges avant l’édition de l’offre.
- Ne regarder que le taux nominal. Le TAEG, qui inclut l’assurance, les frais de dossier et de garantie, est le seul chiffre comparable entre deux offres.
- Accepter l’assurance de la banque sans comparer. Sur la durée totale, l’assurance emprunteur représente souvent le deuxième poste de coût après les intérêts, et la loi vous autorise à en changer à tout moment. Voir notre page assurance emprunteur.
- Oublier de demander les prêts aidés à temps. Le repère du prêt Action Logement n’est pas votre offre de prêt bancaire mais votre rendez-vous chez le notaire : son dossier complet doit être arrivé 30 jours ouvrés avant, faute de quoi il ne peut plus entrer dans le montage.
- Vider entièrement son épargne dans l’apport. Une banque veut voir qu’il reste une trésorerie de sécurité après l’achat.
Questions fréquentes
Suis-je encore primo-accédant si j’ai déjà été propriétaire ?
Oui, dans la plupart des dispositifs. La définition retenue n’est pas « ne jamais avoir été propriétaire » mais « ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ». Avoir détenu un bien locatif, ou avoir revendu sa résidence principale il y a plus de deux ans, ne vous exclut donc pas.
Faut-il un CDI pour emprunter ?
Non, mais il faut de la stabilité démontrable. Un fonctionnaire titulaire, un indépendant avec trois bilans réguliers, un intérimaire avec plusieurs années d’ancienneté dans la même branche ou un CDD longue durée renouvelé peuvent obtenir un financement. Ce qui bloque, c’est l’absence d’historique, pas la nature du contrat. Si vous avez 25 ou 30 ans, notre page sur le crédit immobilier quand on est jeune décrit ce que la banque regarde à cet âge.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou sur 25 ans ?
Sur 25 ans, la mensualité baisse et la capacité d’achat augmente, mais le coût total des intérêts grimpe nettement et le taux proposé est généralement un peu supérieur. Une approche efficace consiste à emprunter sur la durée longue pour sécuriser le dossier, puis à effectuer des remboursements anticipés partiels dès que possible : vous obtenez la souplesse de la durée longue et une partie de l’économie de la durée courte.
Dois-je déposer mon dossier dans plusieurs banques ?
Oui, et surtout en parallèle plutôt qu’à la file. Les écarts entre établissements portent rarement sur le seul taux : ils portent sur les frais de dossier, le coût de la garantie, les conditions de remboursement anticipé et le tarif de l’assurance. Deux offres au même taux nominal peuvent différer de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale.
Par où commencer
Si vous ne deviez faire qu’une chose cette semaine : établissez votre capacité d’emprunt réelle et le montant de trésorerie dont vous avez besoin en plus du prêt. Tout le reste (le choix du bien, le calendrier, la négociation) découle de ces deux chiffres.
Notre simulateur vous donne la première réponse en quelques secondes. Si votre situation sort du cadre standard (revenus variables, achat à deux avec des statuts différents, projet avec travaux), un conseiller peut reprendre le dossier avec vous et le présenter aux banques : l’étude est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds, c’est-à-dire uniquement si vous obtenez votre prêt.
Mis à jour le 14 septembre 2026. Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé.
Sources
Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : la règle des 35 % de revenus maximum et des 25 ans de durée.
- Décision du HCSF du 29 juin 2023 (Légifrance) : la répartition de la marge de dérogation en vigueur depuis le 1er juillet 2023 : au moins 70 % pour la résidence principale, au moins 30 % pour les primo-accédants.
- Décision du HCSF du 18 décembre 2023 (Légifrance) : la mise à jour de 2023 : prêts relais sortis du calcul du taux d’effort, et seuil de travaux ouvrant le différé de 27 ans ramené à 10 % du coût de l’opération pour l’ancien avec travaux.
- La mesure du HCSF expliquée sur economie.gouv.fr : la même règle en langage simple, avec la marge de souplesse de 20 %.
- Fiche prêt à taux zéro (PTZ) de l’ANIL : l’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille conditions, revenus et montants.
- Observatoire Crédit Logement / CSA : les taux moyens réellement obtenus, mesurés sur de vrais dossiers de prêt.
- Article R313-25 du code de la consommation (Légifrance) : le plafond légal des pénalités si vous remboursez votre prêt en avance.
- Articles L314-1 à L314-5 du code de la consommation (Légifrance) : ce que la loi met dans le TAEG, le taux annuel effectif global.
Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.