Suspension de crédit immobilier : qui l’accorde, et ce qu’elle coûte

Mettre son crédit immobilier en pause est possible si votre offre de prêt le prévoit : c’est une clause de votre contrat, pas un droit que la loi vous donne, et votre banque peut refuser. Quand elle refuse, d’autres portes existent, dont une que le juge peut ouvrir, et nous avons chiffré ce que la pause coûte.

Mettre son crédit en pause : que prévoit votre offre de prêt ?

Le report d’échéances, c’est cette pause : pendant quelques mois, vous cessez de payer tout ou partie de votre mensualité, puis le prêt reprend. C’est une clause, pas un droit : aucun texte du chapitre du code de la consommation consacré au crédit immobilier n’ouvre un droit au report, pas même l’article L313-25, qui fixe en neuf points le contenu de l’offre de prêt.

Sur dix offres de prêt immobilier de sept banques que nous avons relevées, signées entre 2017 et 2025, huit contiennent une clause de pause, deux n’en ont aucune. Sur ces huit, la pause porte sur le capital seul dans deux offres (douze mois cumulés au plus), sur le capital et les intérêts dans cinq (d’une mensualité à six mois selon les offres), au choix dans une. Elle s’ouvre après douze mois de remboursement dans six offres, vingt-quatre dans une, sans délai indiqué dans la dernière. Toutes exigent une demande préalable, avec un préavis de deux jours ouvrés à un mois, et l’accord de la banque ; quatre précisent qu’elle peut refuser après examen de vos ressources, six demandent aussi l’accord de l’assureur, deux celui des cautions. Six exigent des prêts à jour, sans impayé, et sept sur huit écartent un emprunteur inscrit au fichier des incidents.

Un texte s’adresse pourtant aux banques. Depuis le 30 décembre 2023, l’article L313-49-1 du code de la consommation leur demande des politiques et des procédures « les incitant à faire preuve d’une tolérance raisonnable » avant toute procédure d’exécution contre un emprunteur en difficulté, et de lui proposer, s’il y a lieu, des mesures dont « la suspension de tout ou partie des versements du remboursement pendant une période donnée ». Il ne crée pas un droit au report et ne fixe ni durée ni plafond de frais. L’article L313-46-1 impose au prêteur, avant de modifier votre contrat, de vous communiquer les modifications envisagées, en précisant celles qui nécessitent votre consentement.

Votre demande se fait donc par écrit, à votre banque, dans le préavis que fixe votre offre. Dites quel prêt est concerné, quelle période vous demandez et ce qui a changé dans votre situation ; si le prêt a été souscrit à deux, demandez ce que la banque attend de chacun. Demandez dans le même courrier les deux chiffrages de la reprise, durée allongée ou mensualité recalculée, et le coût de la modification : sur les offres relevées, les frais renvoient à un tarif, sans montant dans la clause, et aucun texte ne les plafonne.

Combien coûte une pause de douze mois ?

Prenons un cas, calculé au tableau de remboursement : 200 000 € sur 25 ans à 3,35 % fixe hors assurance (moyenne d’août 2026 sur 25 ans, observatoire Crédit Logement/CSA), report après cinq ans : mensualité de 985,23 €, capital restant dû, c’est-à-dire ce qu’il reste à rembourser, de 172 158 €. Tout ceci vaut sur cet exemple.

En report partiel, vous payez pendant la pause les intérêts du capital restant dû, près de 481 € par mois au lieu de 985 €, et ces versements sont le surcoût : douze fois 480,61 €, c’est 5 767 €. En report total, vous ne payez rien ; les intérêts non réglés s’ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts : la dette grossit de près de 5 900 € dans l’année. À la reprise, la mensualité de 985,23 € doit d’abord rattraper les douze échéances non versées, puis rembourser leur prix, près de 11 600 € d’intérêts en plus, soit à peu près douze mensualités. Le prêt se termine donc 24 mois après la date prévue, pas 12. Six mois de pause totale coûtent environ 5 700 € et allongent de douze mois : pour à peu près le même prix, vous pouvez donc ne rien payer pendant six mois, ou ne payer que 481 € pendant douze.

Notre exemple suppose des intérêts capitalisés chaque mois. Sur les huit offres relevées, les intérêts sont payés pendant la pause dans deux (pause du capital seul), accumulés puis réglés en priorité à la reprise dans quatre, réglés à la sortie ou capitalisés selon l’avenant dans une, et une offre reporte les échéances en fin de prêt ; le coût est plus faible quand ils sont payés pendant la pause. L’assurance reste prélevée dans les huit offres ; sur quelle base, votre contrat le dit (le coût de l’assurance de prêt). L’allongement cumulé du prêt est plafonné : vingt-quatre mois dans trois offres, trente-six dans deux, douze dans une, soixante dans une, sans plafond distinct dans la dernière.

Troisième sortie : à la reprise, la banque peut aussi recalculer la mensualité pour garder la date de fin d’origine, 1 056,48 € au lieu de 985,23 €, et le surcoût tombe à environ 4 400 €. C’est la sortie la moins chère ; demandez à votre banque de chiffrer les deux.

Arrêt de travail : votre assurance peut-elle payer à votre place ?

La garantie incapacité temporaire de travail de votre assurance emprunteur prend en charge tout ou partie des échéances, après une franchise fixée par le contrat. Sur les contrats que nous voyons passer, nous relevons qu’elle est en général de 90 jours, pendant lesquels rien n’est versé (notre guide de la garantie arrêt de travail) : une pause de la banque et l’assurance ne répondent donc pas au même moment. En mode indemnitaire, l’assureur ne compense que la perte de revenus réelle, et un salarié dont l’employeur maintient le salaire peut ne rien percevoir (guide forfaitaire ou indemnitaire).

La pause et l’indemnisation ne se cumulent pas : sur les huit offres relevées qui prévoient une pause, six l’excluent pendant une prise en charge par l’assurance (incapacité, invalidité, chômage). L’assurance prend le relais, pas la pause. Prévenez donc votre assureur dans les délais prévus à votre contrat, en vérifiant ce qui avait été déclaré à la souscription (nos guides de l’assurance emprunteur et l’arrêt maladie et du prêt immobilier pendant un arrêt maladie).

Si la banque refuse : que peut décider le juge ?

Le délai de grâce est un report ou un étalement décidé par un juge. L’article 1343-5 du code civil en pose le principe : le juge peut, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Pendant ce délai, « la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier », « les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge », et « toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

Pour un crédit, l’article L314-20 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 14 juin 2026, ajoute deux choses. La première : l’ordonnance « peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt », une faculté, pas un automatisme. La seconde : le juge peut fixer le paiement des sommes exigibles au terme de la suspension, « sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ». Deux plafonds distincts, donc : l’un limite la durée du report décidé par le juge, l’autre le décalage de la fin de votre prêt.

La demande se fait par requête auprès du juge des contentieux de la protection, le juge chargé de ces dossiers ; la fiche « Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? » de service-public.gouv.fr en fournit un modèle.

Arrêter de payer sans accord : que se passe-t-il, et qu’est-ce qui vous protège ?

Tout ce qui précède se demande avant l’échéance. Pour un crédit remboursé chaque mois, un retard au moins égal aux deux dernières échéances dues doit être déclaré au FICP, le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ; un report accordé par écrit n’est pas un impayé et n’entre pas dans cette liste (notre guide crédit immobilier et FICP). Si des échéances restent impayées et que la banque n’exige pas le remboursement immédiat de tout le capital, l’article L313-50 du code de la consommation lui permet de majorer, « dans des limites fixées par décret », le taux que vous aurez à payer ; l’article R313-26 fixe la limite : cette majoration « ne peut excéder trois points d’intérêt ».

La déchéance du terme, c’est la clause par laquelle la banque, en cas de défaillance, réclame en une fois tout ce qui reste dû. Depuis un arrêt publié de 2015, valable pour tout prêt d’une somme d’argent, sauf disposition expresse et non équivoque, elle ne peut pas être acquise « sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle » ; une mise en demeure est un courrier officiel qui vous somme de payer dans un délai. En 2023, un arrêt publié a jugé abusive, c’est-à-dire déséquilibrée au détriment du consommateur, la clause de résiliation de plein droit « sans préavis d’une durée raisonnable » ; un second, le même jour, a posé que le juge doit la soulever de lui-même. En 2024, sur un prêt immobilier, la Cour a censuré une décision qui avait validé une déchéance prononcée après une mise en demeure de quinze jours sans vérifier si la clause était abusive, sans chiffrer elle-même le préavis raisonnable.

Si la banque demande la résolution du contrat, la fin anticipée du prêt, l’article L313-51 lui permet d’exiger le capital restant dû et les intérêts échus, plus une indemnité qui « ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés » (article R313-28) ; l’article L313-52 exclut tout autre coût, hors frais taxables justifiés, « à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement ». L’indemnité de 4 % des échéances reportées (article D312-17) relève du crédit à la consommation, pas de votre prêt immobilier.

Si la pause ne suffit pas : quelles autres portes ?

Si la baisse de revenus dure, reste la procédure de surendettement : le code de la consommation l’ouvre aux personnes de bonne foi dont la situation se caractérise par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir » (article L711-1). Le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement de la Banque de France ; sa recevabilité « emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution » contre vos biens (article L722-2), dans la limite de deux ans (article L722-3). L’inscription et le plan : notre guide crédit immobilier et FICP.

D’autres réglages existent : la modulation d’échéances, la faculté contractuelle de baisser ou d’augmenter la mensualité (la mensualité d’un prêt de 200 000 €) ; l’allongement de la durée (le taux d’endettement) ; la renégociation, par avenant et avec dix jours de réflexion, article L313-39 (les taux immobiliers).

Vos questions

Mon offre de prêt n’a pas de clause de pause : que faire ?

C’est le cas de deux offres sur les dix relevées (paliers fixés dès l’origine, ou modulation du montant). Il reste à demander à votre banque un accord spécifique, par écrit ; rien ne permet d’en prédire l’issue, la durée ni le coût.

Puis-je demander une pause si j’ai déjà une échéance en retard ?

Les clauses relevées écartent les prêts en impayé ou l’emprunteur fiché ; reste l’accord spécifique, par écrit, et l’article L313-49-1 impose à votre banque une procédure de tolérance raisonnable avant toute exécution contre un emprunteur en difficulté.

Mon prêt à taux zéro est-il concerné ?

Dans une offre relevée, le plafond d’allongement du prêt principal ne s’étend pas automatiquement aux autres prêts. Demandez par écrit le sort de chacun, prêt principal, prêt à taux zéro et prêts complémentaires.

Ce qu’on fait pour vous

Avant que vous signiez, nous mettons les sorties côte à côte avec vos chiffres, report partiel, report total, mensualité recalculée, et nous regardons si votre assurance ouvre une prise en charge ; notre comparateur confronte 120 assurances. Si un nouveau montage s’impose, nous présentons le dossier aux 14 banques partenaires ; la réponse leur appartient. Réservez un échange avec notre expert en financement : gratuit, sans engagement, en ligne.

---

Mis à jour le 16 septembre 2026. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé ; textes cités dans leur version en vigueur à cette date. Les constats sur les clauses de pause portent sur dix offres de prêt de sept banques, signées entre 2017 et 2025 et relevées le 15 septembre 2026 ; ils ne décrivent pas les offres actuelles.

Sources

Les règles et les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.

• Article L313-25 du code de la consommation (Légifrance) : les neuf points que doit contenir une offre de prêt immobilier ; le report, la suspension et la modulation n’y figurent pas.
• Article L313-49-1 du code de la consommation, sous-section « Mesures de remédiation » (Légifrance) : en vigueur depuis le 30 décembre 2023 ; les politiques et procédures « les incitant à faire preuve d’une tolérance raisonnable », et la liste des mesures, dont « la suspension de tout ou partie des versements du remboursement pendant une période donnée ».
• Article L313-46-1 du code de la consommation (Légifrance) : l’information due à l’emprunteur avant toute modification des conditions de son contrat, « en précisant celles qui nécessitent son consentement ».
• Article L313-39 du code de la consommation (Légifrance) : la renégociation par avenant et le délai de réflexion de dix jours.
• Article 1343-5 du code civil (Légifrance) : le délai de grâce, dans la limite de deux années ; le taux réduit « au moins égal au taux légal » et l’imputation sur le capital par décision spéciale et motivée ; la suspension des procédures d’exécution ; les majorations et pénalités de retard non encourues ; toute stipulation contraire réputée non écrite.
• Article L314-20 du code de la consommation, version en vigueur depuis le 14 juin 2026 (Légifrance) : la suspension par ordonnance du juge des contentieux de la protection, notamment en cas de licenciement ou d’obtention du droit à l’allocation journalière de présence parentale (loi n° 2026-492 du 12 juin 2026) ; la faculté de décider que les sommes dues ne produiront point intérêt ; le dernier versement qui ne peut excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu.
• Article L313-50 du code de la consommation (Légifrance) : en cas de défaillance de l’emprunteur, la majoration du taux, dans des limites fixées par décret, quand le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat.
• Article R313-26 du code de la consommation, sous-section « Défaillance de l’emprunteur » (Légifrance) : la majoration « ne peut excéder trois points d’intérêt ».
• Article L313-51 du code de la consommation (Légifrance) : en cas de résolution du contrat, le capital restant dû, les intérêts échus, les intérêts de retard au taux du prêt et l’indemnité plafonnée par décret.
• Article R313-28 du code de la consommation (Légifrance) : l’indemnité de résolution qui « ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés ».
• Article L313-52 du code de la consommation (Légifrance) : aucune autre indemnité ni aucun autre coût, hors frais taxables justifiés, « à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement ».
• Article D312-17 du code de la consommation (Légifrance) : en crédit à la consommation, l’indemnité ramenée à 4 % des échéances reportées, sans équivalent pour le crédit immobilier.
• Cour de cassation, première chambre civile, 3 juin 2015, n° 14-15.655, publié (Légifrance) : pour tout prêt d’une somme d’argent à un emprunteur non commerçant, la déchéance du terme ne peut être déclarée acquise « sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle », sauf disposition expresse et non équivoque.
• Cour de cassation, première chambre civile, 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié (Légifrance) : la clause de résiliation de plein droit sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur.
• Cour de cassation, première chambre civile, 22 mars 2023, n° 21-16.476, publié (Légifrance) : le juge doit examiner d’office le caractère abusif d’une clause d’exigibilité immédiate sans mise en demeure ni préavis d’une durée raisonnable.
• Cour de cassation, première chambre civile, 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié (Légifrance) : sur un prêt immobilier, cassation d’une décision qui avait validé une déchéance du terme prononcée après une mise en demeure laissant quinze jours, sans examiner le caractère abusif de la clause ; aucun seuil de préavis n’est chiffré.
• Article L711-1 du code de la consommation (Légifrance) : la situation de surendettement, ouverte aux personnes physiques de bonne foi.
• Article L722-2 du code de la consommation (Légifrance) : la recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution ; l’article L722-3, qui le suit dans le même chapitre, limite cette suspension à deux ans.
• Que faire en cas de difficultés à payer les mensualités d’un crédit immobilier ? (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 juillet 2026) : les quatre solutions dans l’ordre (demande de délai au prêteur, qui n’est pas obligé d’accepter, assurance du crédit, délai de grâce, dossier de surendettement), la requête au juge des contentieux de la protection, les pièces à joindre, le modèle de requête et le sort des mensualités non payées à l’issue du délai.
• Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 20 mai 2025) : la prise en charge de tout ou partie des échéances dans les situations couvertes, et le délai de franchise comme élément qui différencie les contrats.
• Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse du marché immobilier d’août 2026 : le taux moyen de 3,35 % hors assurance des prêts sur 25 ans, retenu comme hypothèse de l’exemple chiffré.

Ces règles et ces chiffres évoluent : toutes les sources ci-dessus ont été relues le 15 septembre 2026, les articles des codes dans leur version en vigueur à cette date, l’article L314-20 dans sa version en vigueur depuis le 14 juin 2026, et les fiches service-public.gouv.fr dans leur version vérifiée le 13 juillet 2026 et le 20 mai 2025. Le déclenchement de l’inscription au FICP est sourcé dans notre guide crédit immobilier et FICP. Les constats sur les clauses de pause viennent de notre relevé de dix offres de prêt, décrit dans la note qui précède.