Le prêt à taux zéro est l’aide la plus puissante dont dispose un premier acheteur : une partie du financement empruntée sans le moindre intérêt, et dont le remboursement peut même être repoussé de plusieurs années. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025, il est nettement plus accessible qu’avant. Voici, précisément, qui peut l’obtenir, pour quel montant, et comment le demander.
Ce qui a changé
Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ finance tous les logements neufs, collectifs comme individuels, sur l’ensemble du territoire français. La condition de zone, qui excluait auparavant une grande partie du pays, a disparu pour le neuf. Les maisons individuelles neuves, longtemps sorties du dispositif, y sont de nouveau éligibles.
Ce que le PTZ change concrètement
Le PTZ ne finance jamais la totalité d’une acquisition : il vient compléter un prêt principal classique. Son intérêt tient en deux effets, et le second est souvent sous-estimé.
Premier effet : le coût du crédit baisse. Sur la fraction couverte par le PTZ, vous ne payez aucun intérêt et aucun frais de dossier. Sur une opération de 200 000 € dont 60 000 € financés en PTZ, ce sont les intérêts de ces 60 000 € qui disparaissent : plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale, selon le taux du prêt principal.
Second effet : votre capacité d’emprunt augmente, à condition de faire lisser le montage. Le PTZ démarre par une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez rien, mais votre taux d’endettement ne se calcule pas sur ces premières années. Le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de retenir les charges d’emprunt « maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement », c’est-à-dire celles qui arrivent après le différé, quand le prêt principal et le PTZ se remboursent ensemble. Un différé laissé tel quel fait donc monter la charge retenue, jamais baisser. Le lissage renverse le calcul : la banque module les échéances du prêt principal pour que le total à payer reste stable d’un bout à l’autre, avant comme après le différé, et cette mensualité stable devient la charge maximale. C’est fréquemment ce montage, plus que l’économie d’intérêts, qui fait passer un dossier de « refusé » à « accepté ». Demandez-le explicitement : il se construit, il ne va pas de soi.
Qui peut l’obtenir
Quatre conditions se cumulent.
- Être primo-accédant. La définition légale n’est pas « ne jamais avoir été propriétaire » : c’est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Un ancien investissement locatif, ou une résidence principale revendue il y a plus de deux ans, ne vous exclut donc pas. Des exceptions existent notamment en cas de handicap ou de catastrophe rendant le logement inhabitable.
- Respecter les plafonds de revenus. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’année N−2 de l’ensemble des futurs occupants : pour une offre émise en 2026, l’avis d’imposition portant sur les revenus 2024. C’est une bonne nouvelle pour qui vient d’être augmenté : c’est la situation d’il y a deux ans qui compte.
- Occuper le logement à titre de résidence principale, et le rester pendant au moins six ans. Le mettre en location avant ce terme peut entraîner le remboursement anticipé du prêt, sauf cas prévus (mutation professionnelle, divorce, décès…).
- Acheter un bien éligible : un logement neuf partout en France, ou un logement ancien avec travaux dans certaines zones (voir plus bas).
Dans quelle zone se trouve votre commune ?
Tous les barèmes qui suivent (le plafond de revenus, le plafond du coût d’opération, et jusqu’à la possibilité même de financer un logement ancien avec travaux) dépendent d’une lettre. Avant de calculer quoi que ce soit, il vous faut donc connaître la zone de la commune où se situe le logement que vous visez.
Le principe est simple. Chaque commune française est classée dans l’une de cinq zones : Abis, A, B1, B2 ou C. Ce classement est fixé par un arrêté (un texte réglementaire pris par le gouvernement), révisé ponctuellement pour suivre l’évolution des marchés locaux. La liste actuellement en vigueur s’applique depuis le 26 juin 2026.
La répartition mérite d’être connue, parce qu’elle est très déséquilibrée. Sur les 34 875 communes que compte la liste officielle, 134 seulement sont classées Abis et 870 en zone A. Viennent ensuite 2 383 communes en B1 et 3 162 en B2. Tout le reste, soit 28 326 communes (81 % du total), est en zone C. Autrement dit, si vous achetez dans une petite ville ou à la campagne, votre commune est très probablement en zone C. Et ce n’est pas une mauvaise nouvelle : c’est précisément en zones B2 et C que l’achat d’un logement ancien avec travaux ouvre droit au PTZ. À l’autre bout du classement, les zones Abis et A correspondent aux marchés les plus tendus : c’est là que les plafonds, de revenus comme de coût d’opération, sont les plus élevés.
Un piège classique consiste à raisonner à partir du code postal. C’est la mauvaise clé : un même code postal peut couvrir plusieurs communes, et ces communes peuvent être classées dans des zones différentes. Deux communes voisines peuvent ainsi relever de deux zones distinctes : avec, à l’arrivée, des plafonds qui ne sont pas les mêmes. La référence officielle est le code INSEE : l’identifiant unique que l’Insee, l’institut national de la statistique, attribue à chaque commune. C’est lui qui fait foi, pas le code postal.
Pour vérifier, inutile d’éplucher l’arrêté vous-même. Un outil public et gratuit fait le travail : sur service-public.fr, le service « Connaître la zone de sa commune (A/Abis/B1/B2 ou C) » vous donne la réponse à partir du nom de votre commune, en quelques secondes. Notez la lettre obtenue : c’est elle que vous reporterez dans les tableaux qui suivent.
Un dernier réflexe de prudence. Beaucoup de sites commerciaux publient des barèmes du PTZ qui se contredisent d’un site à l’autre, et certains se présentent comme « simulateur officiel » sans l’être. Avant de vous fier à un chiffre trouvé en ligne, regardez la date de la donnée affichée : un barème sans date, ou antérieur à la dernière révision du zonage, peut vous faire raisonner sur des règles périmées. Les chiffres de cette section proviennent du fichier de zonage publié par le ministère de la Transition écologique, mis à jour le 3 juillet 2026.
Les plafonds de revenus, zone par zone
Le plafond dépend de la zone où se situe le logement : de A (les marchés les plus tendus, Paris et sa région, la Côte d’Azur, Genevois français) à C (le reste du territoire), et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Voici les montants applicables :
| Occupants | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Ces plafonds sont plus larges qu’on ne l’imagine : un couple avec deux enfants en zone B1 reste éligible jusqu’à 72 450 € de revenu fiscal de référence. Beaucoup de foyers renoncent au PTZ en croyant « gagner trop » sans avoir vérifié. Le zonage de votre commune se consulte gratuitement sur le simulateur de l’ANIL, l’agence publique d’information sur le logement.
Quels biens sont finançables
Le neuf : partout, sans condition de zone
C’est l’apport majeur de la réforme du 1er avril 2025. Un logement neuf, qu’il s’agisse d’un achat sur plan (VEFA), de la construction d’une maison individuelle ou d’un logement jamais habité, est éligible sur tout le territoire, quelle que soit la zone, jusqu’au 31 décembre 2027. Attention toutefois : la quotité accordée diffère selon qu’il s’agit d’un logement collectif ou d’une maison individuelle (voir ci-dessous).
L’ancien avec travaux : uniquement en zones B2 et C
Acheter un logement ancien et le rénover reste possible avec un PTZ, mais seulement en zones B2 et C, c’est-à-dire hors des grandes agglomérations. Deux conditions s’ajoutent : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + travaux), et le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique une fois les travaux terminés. Les passoires thermiques laissées en l’état ne sont pas finançables.
Deux autres cas ouvrent également droit au PTZ : l’achat d’un logement social par son locataire, et certaines opérations en bail réel solidaire.
Combien pouvez-vous obtenir
Le calcul se fait en deux temps. On retient d’abord le coût de l’opération, dans la limite d’un plafond ; on lui applique ensuite une quotité qui dépend de votre tranche de revenus.
Le plafond du coût d’opération retenu
| Occupants | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et plus | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Si votre opération coûte plus cher que le plafond, ce n’est pas éliminatoire : le PTZ se calcule simplement sur le plafond, et le reste est financé par le prêt principal.
La quotité selon votre tranche de revenus
Les ménages sont répartis en quatre tranches, de la plus modeste (tranche 1) à la plus aisée (tranche 4). Plus vos revenus sont faibles, plus la part financée sans intérêts est élevée.
| Tranche de revenus | Logement collectif neuf, ou ancien avec travaux | Maison individuelle neuve |
|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % |
L’écart entre les deux colonnes est important et souvent découvert trop tard : à revenus identiques, un appartement neuf ouvre droit à une quotité nettement supérieure à celle d’une maison individuelle neuve. Si votre projet hésite encore entre les deux, c’est un paramètre financier à intégrer au comparatif.
Exemple de calcul
Un couple avec un enfant (3 occupants) achète un appartement neuf à 240 000 € en zone B1, et relève de la tranche 2.
→ Le coût retenu est plafonné à 243 000 € : l’opération entière est donc prise en compte, soit 240 000 €.
→ La quotité de la tranche 2 en collectif neuf est de 40 %.
→ Le PTZ s’élève à 96 000 €, remboursables sans aucun intérêt, après 8 ans de différé.
Exemple illustratif : votre situation réelle dépend de votre revenu fiscal de référence et du zonage exact de la commune.
Comment se rembourse un PTZ
C’est la partie la moins connue, et pourtant décisive pour votre budget des premières années. Le remboursement se déroule en deux phases : un différé, pendant lequel vous ne versez rien au titre du PTZ, puis une phase de remboursement par mensualités constantes. Plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long.
| Tranche | Différé | Remboursement | Durée totale |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| Tranche 2 | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| Tranche 3 | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| Tranche 4 | aucun | 10 ans | 10 ans |
Un point de vigilance : à la fin du différé, une nouvelle mensualité s’ajoute à celle du prêt principal. Cette marche est prévisible et figure dans votre offre de prêt, mais elle mérite d’être anticipée, surtout si le prêt principal court encore à ce moment-là. C’est un des rares cas où il est utile de regarder son échéancier à dix ans avant de signer.
Comment le demander
Le PTZ ne se demande pas auprès de l’État. Il est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État : la quasi-totalité des grands réseaux. Vous le demandez donc en même temps que votre prêt principal, à la même banque, et il figure dans la même offre de prêt.
Trois règles pratiques en découlent :
- Annoncez le PTZ dès le premier rendez-vous. Il modifie l’équilibre du montage, donc le calcul d’endettement que la banque va faire.
- Munissez-vous de l’avis d’imposition N−2 de tous les futurs occupants : c’est la pièce qui détermine la tranche, donc le montant.
- Comparez quand même les banques. Le PTZ est identique partout puisque ses règles sont fixées par l’État ; en revanche le taux du prêt principal, les frais et l’assurance qui l’accompagnent, eux, varient d’un établissement à l’autre.
Questions fréquentes
Le PTZ compte-t-il comme un apport personnel ?
Pas au sens strict : ce n’est pas de l’argent qui vous appartient, c’est une dette. Mais les banques le traitent comme un quasi-apport, parce qu’il réduit le montant du prêt principal et sécurise le montage. Il ne vous dispense pas pour autant de disposer de la trésorerie nécessaire aux frais d’acquisition, qui restent à votre charge.
Peut-on cumuler le PTZ avec d’autres aides ?
Oui, et c’est même l’usage normal. Le PTZ se cumule avec un prêt Action Logement, un prêt d’accession sociale, les prêts des collectivités locales ou des caisses de retraite. Un montage bien construit empile plusieurs prêts aidés sous un prêt principal réduit d’autant.
Que se passe-t-il si je revends avant six ans ?
Le capital restant dû du PTZ devient en principe exigible. Des exceptions sont prévues pour les événements de la vie : mutation professionnelle, divorce ou dissolution de PACS, invalidité, chômage de longue durée, décès. Dans certains cas, le PTZ peut aussi être transféré sur un nouveau logement : cette possibilité se demande à la banque, elle n’est jamais automatique. Les trois règles du décret, dont le seul motif de refus qu’il prévoit, sont détaillées dans notre guide de la portabilité de crédit immobilier.
Une banque peut-elle refuser un PTZ à quelqu’un d’éligible ?
Oui. L’éligibilité au PTZ ne crée aucun droit à obtenir un crédit : la banque reste libre d’accepter ou non le financement dans son ensemble. Si votre dossier est refusé, le PTZ tombe avec lui : d’où l’intérêt de présenter le dossier à plusieurs établissements plutôt qu’à un seul.
Avant de vous lancer
Deux vérifications suffisent pour savoir si le PTZ est dans votre jeu : le zonage de la commune visée, et votre revenu fiscal de référence de 2024. Avec ces deux données, le montant se calcule en quelques minutes à partir des tableaux ci-dessus.
Pour situer l’ensemble dans votre projet (capacité d’emprunt, apport nécessaire, calendrier), commencez par notre simulateur, puis notre guide du premier achat. Et si le montage se complique, un conseiller peut le construire avec vous et le porter auprès des banques : l’étude est gratuite, nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.
Mis à jour le 30 juillet 2026. Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2027 ; les barèmes peuvent être révisés en loi de finances. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Sources
Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.
- Fiche prêt à taux zéro (PTZ) de l’ANIL : l’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille conditions, revenus et montants.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) expliqué sur economie.gouv.fr : la présentation officielle du dispositif : qui peut en bénéficier, à quelles conditions.
- Connaître la zone de sa commune (service-public.gouv.fr) : le simulateur officiel qui donne la zone de votre commune, dont dépendent les plafonds.
- Article D31-10-3-1 du code de la construction et de l’habitation : le texte qui fixe les plafonds de revenus, zone par zone et selon le nombre d’occupants, pour les offres émises depuis le 1er avril 2024.
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 : la définition du taux d’effort, calculé sur les charges d’emprunt maximales de toute la période d’amortissement.
Ces barèmes évoluent : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 septembre 2026, et les plafonds de revenus relus dans le texte du code de la construction et de l’habitation.