Le crédit immobilier a un langage à lui, et ce n’est pas un hasard : la plupart de ces mots sont des termes juridiques précis, dont la définition change ce que vous payez. Ce lexique les reprend un par un, dans l’ordre où vous les rencontrerez : pas par ordre alphabétique, mais par moment du parcours. Objectif : que vous puissiez relire une offre de prêt sans buter sur une seule ligne.
Les chiffres qu’on vous annonce
Taux nominal
Le prix des intérêts, et rien d’autre. C’est le chiffre des publicités et des barèmes. Il ne comprend ni l’assurance, ni les frais : il ne permet donc pas de comparer deux offres.
TAEG : taux annuel effectif global
Le seul chiffre comparable. Il additionne les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuels honoraires d’intermédiaire. La loi oblige la banque à l’afficher. Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG écartés de plusieurs dixièmes de point : c’est-à-dire de plusieurs milliers d’euros.
Le réflexe à garder
Quand on vous annonce un taux au téléphone, une seule question à poser : « et le TAEG ? » Si votre interlocuteur ne peut pas répondre, c’est qu’il vous parle d’un chiffre d’appel, pas d’une offre.
TAEA : taux annuel effectif de l’assurance
La part de l’assurance à l’intérieur du TAEG, exprimée en pourcentage. Il doit obligatoirement vous être communiqué, et c’est lui qu’il faut comparer entre deux contrats d’assurance : pas la cotisation mensuelle, qui peut être calculée sur des bases différentes.
Taux d’usure
Le TAEG maximal légal, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au-delà, prêter est interdit. Conséquence pratique : un dossier peut être refusé non parce qu’il est fragile, mais parce que son assurance coûte trop cher et fait dépasser le plafond. Les seuils en vigueur sont dans notre point sur les taux.
Ce que la banque calcule sur vous
Taux d’endettement
La part de vos revenus nets absorbée par vos charges de crédit, assurance comprise. Le plafond réglementaire est de 35 %. Attention au raccourci courant : ce n’est pas « 35 % de votre salaire pour le logement », c’est 35 % pour tous vos crédits additionnés.
Reste à vivre
Ce qui reste chaque mois une fois la mensualité payée. Aucun barème officiel : chaque banque a son seuil, souvent exprimé par personne au foyer. C’est ce qui explique qu’un dossier à 32 % d’endettement puisse être refusé quand un autre passe à 34 %.
Saut de charge
L’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un saut de charge faible rassure ; un saut de charge élevé se compense en prouvant que vous épargniez déjà la différence. C’est l’un des arguments les plus efficaces d’un dossier de primo-accédant, et il ne coûte rien d’autre que d’avoir épargné régulièrement.
Capacité d’emprunt
Le capital maximal que votre situation permet d’emprunter, à taux et durée donnés. À ne pas confondre avec le budget d’achat, qui ajoute votre apport et retranche les frais d’acquisition. Notre simulateur calcule les deux.
Les pièces du montage
Amortissement
La part de votre mensualité qui rembourse réellement le capital. Au début du prêt, elle est faible : vous payez surtout des intérêts. C’est la raison pour laquelle une renégociation n’est intéressante que dans le premier tiers du crédit : après, il n’y a presque plus d’intérêts à économiser.
Tableau d’amortissement
Le calendrier, ligne par ligne, de toutes vos échéances : ce qui part en capital, en intérêts, en assurance, et ce qu’il reste à devoir. Il est joint à l’offre de prêt. C’est le document à conserver, et le premier à ressortir quand vous envisagez un rachat.
Différé de remboursement
Une période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore. Différé total : vous ne payez rien. Différé partiel : vous ne payez que les intérêts et l’assurance. On le rencontre surtout dans le neuf, où vous payez encore un loyer pendant le chantier, et sur le prêt à taux zéro, dont le différé peut atteindre dix ans.
Quotité d’assurance
La part du prêt couverte pour chaque emprunteur. À deux, le total doit atteindre au moins 100 % : on peut répartir 50/50, 70/30, ou assurer chacun à 100 % (soit 200 % au total). Plus la quotité est élevée, plus l’assurance coûte cher, mais mieux le survivant est protégé. C’est un arbitrage à faire consciemment, pas à subir.
Garantie : caution ou hypothèque
La sécurité que prend la banque si vous ne remboursez plus. Deux formes principales :
- La caution : un organisme spécialisé se porte garant. C’est la formule la plus fréquente aujourd’hui : pas d’acte notarié, pas de frais de mainlevée à la revente, et une partie des sommes versées peut vous être restituée à la fin du prêt.
- L’hypothèque (ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) : la banque prend une sûreté sur le bien lui-même. Elle passe par un acte notarié, coûte des frais d’enregistrement, et impose une mainlevée payante si vous revendez avant la fin.
Les documents et les délais
Accord de principe
Un avis favorable, donné avant l’étude complète. Il n’engage pas la banque. Beaucoup de déconvenues viennent de là : un accord de principe n’est pas un accord, et le taux qu’il mentionne n’est pas garanti.
Offre de prêt
Le document contractuel, celui qui engage. Il doit être maintenu au moins 30 jours à compter de sa réception. Vous ne pouvez pas l’accepter avant le onzième jour : c’est le délai de réflexion obligatoire, d’ordre public, que personne ne peut raccourcir, ni vous, ni la banque, ni le notaire pressé par un vendeur.
Condition suspensive de prêt
La clause du compromis de vente qui vous permet de récupérer votre dépôt de garantie si le financement est refusé. Elle mentionne un montant, une durée et un taux plafond. Ce dernier mérite votre attention : s’il est fixé trop bas, une hausse des taux vous empêche de vous en prévaloir. Faites-le écrire avec une marge.
Compromis, acte authentique, déblocage des fonds
Le compromis est l’engagement de vente, suivi de 10 jours de rétractation pour l’acquéreur. L’acte authentique est la signature définitive chez le notaire, deux à trois mois plus tard. Le déblocage des fonds est le versement du prêt par la banque au notaire, le jour de cette signature : c’est le moment où le bien devient le vôtre.
Après la signature
Remboursement anticipé et IRA
Rembourser tout ou partie du capital avant terme. La banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé, mais la loi les plafonne : au plus faible des deux montants entre six mois d’intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû.
Elles ne sont pas dues du tout dans trois cas : vente du bien à la suite d’une mutation professionnelle, décès de l’emprunteur ou de son conjoint, cessation forcée de l’activité professionnelle. Et surtout : leur suppression pure et simple se négocie à la signature. C’est l’une des clauses les plus faciles à obtenir, et l’une des plus oubliées.
Modulation et report d’échéance
Deux souplesses souvent prévues au contrat : augmenter ou diminuer sa mensualité dans certaines limites (modulation), ou suspendre une échéance en cas de coup dur (report). Vérifiez leur présence avant de signer : elles ne s’ajoutent pas après.
Renégociation ou rachat
Renégocier, c’est obtenir un meilleur taux de sa propre banque : rapide, peu de frais, mais elle n’a aucune obligation d’accepter. Faire racheter, c’est faire reprendre le crédit par un autre établissement : plus de frais (indemnités, nouvelle garantie, dossier) mais une vraie concurrence. Dans les deux cas, comparez le coût total restant, jamais la seule mensualité.
Délégation d’assurance
Choisir une assurance emprunteur ailleurs qu’à la banque prêteuse. C’est un droit, pas une faveur : elle ne peut pas la refuser dès lors que les garanties sont équivalentes aux siennes, et vous pouvez en changer à tout moment, sans frais ni justification. C’est souvent l’économie la plus importante de tout le crédit : le sujet est traité sur notre page assurance emprunteur.
Les sigles, en une ligne chacun
| Sigle | Ce que c’est |
|---|---|
| TAEG | Le coût total du crédit, en pourcentage : le seul chiffre comparable |
| TAEA | La part de l’assurance dans ce coût |
| HCSF | L’autorité qui fixe les règles de 35 % et 25 ans |
| PTZ | Prêt à taux zéro, aide au premier achat |
| PAS | Prêt d’accession sociale, sous plafonds de ressources |
| IRA | Indemnités de remboursement anticipé |
| VEFA | Achat sur plan, dans le neuf |
| DMTO | Les taxes qui composent l’essentiel des « frais de notaire » |
| RFR | Revenu fiscal de référence, sur votre avis d’imposition |
| ADIL | Agence publique d’information gratuite sur le logement |
Les cinq confusions les plus coûteuses
- Taux nominal pris pour le TAEG. On compare deux offres sur le mauvais chiffre et on choisit la plus chère.
- Accord de principe pris pour un accord. On signe un compromis en croyant le financement acquis.
- Capacité d’emprunt prise pour le budget d’achat. On oublie que les frais d’acquisition ne sont pas financés.
- Apport confondu avec dépôt de garantie. Le second est une avance sur le prix versée au compromis, le premier est votre mise de fonds totale.
- Assurance considérée comme définitive. C’est le seul poste modifiable à tout moment après la signature.
Et si un mot vous échappe encore
Une règle simple : tout terme qui apparaît dans votre offre de prêt doit vous être expliqué par la banque avant que vous ne signiez. Vous avez onze jours pour cela, et ils existent précisément pour ça. Un professionnel qui esquive une question sur un chiffre de son propre contrat vous renseigne déjà sur la suite.
Pour mettre ces mots en pratique, commencez par notre simulateur, puis le guide du premier achat. Et si vous voulez qu’on relise une offre avec vous ligne à ligne, un conseiller peut le faire : l’étude est gratuite, nos honoraires ne sont dus qu’au déblocage des fonds.
Mis à jour le 30 juillet 2026. Les définitions reprennent les termes des textes officiels listés en bas de page. Article d’information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Sources
Les chiffres de cet article viennent des textes officiels listés ci-dessous, que vous pouvez ouvrir pour vérifier chaque information par vous-même.
- Articles L314-1 à L314-5 du code de la consommation (Légifrance) : ce que la loi met dans le TAEG, le taux annuel effectif global.
- Article R313-25 du code de la consommation (Légifrance) : le plafond légal des pénalités si vous remboursez votre prêt en avance.
- Taux d’usure de la Banque de France : les plafonds revus chaque trimestre : au-delà, un prêt devient illégal.
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 (Légifrance) : la règle des 35 % de revenus maximum et des 25 ans de durée.
- Loi Lemoine du 28 février 2022 (Légifrance) : assurance de prêt résiliable à tout moment, questionnaire de santé supprimé sous conditions.
Ces barèmes évoluent, certains chaque trimestre : toutes les sources ci-dessus ont été vérifiées le 7 août 2026.